DPE F ou G : interdiction de louer et loyer gelé, le calendrier

Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 ; un F ne le pourra plus à partir du 1er janvier 2028 ; un E à partir du 1er janvier 2034 (article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, codifié à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989). En attendant, le loyer d’un F ou d’un G est gelé : ni révision annuelle, ni augmentation entre deux locataires, depuis le 24 août 2022.

Vous venez de recevoir votre Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et c’est la douche froide : votre bien est classé F ou G. Les mots “passoire thermique”, “interdiction de louer” tournent en boucle dans votre tête et vous vous imaginez déjà devoir brader votre investissement. Vous n’êtes pas seul : les chiffres ADEME commune par commune donnent la part de F et G dans l’Hérault et le Gard.

Stop. Respirez un bon coup. La réalité est bien moins brutale que les gros titres des journaux, et elle tient en trois dates et une règle sur le loyer.

Oui, la loi évolue et des échéances arrivent. Mais non, vous n’êtes pas au pied du mur. Dans cet article, je vais vous décortiquer le calendrier exact, vous expliquer ce que ça implique pour vous, et surtout vous montrer les solutions concrètes pour continuer à louer votre bien sereinement.

C’est quoi une “passoire thermique” (DPE F et G) ?

Derrière ce terme un peu brutal de “passoire thermique” se cache une réalité simple : un logement classé F ou G est un logement qui consomme beaucoup d’énergie pour être chauffé et qui offre un confort thermique médiocre. En clair, il fait froid l’hiver et chaud l’été, et les factures d’énergie sont élevées.

Ces classes correspondent à une consommation d’énergie primaire supérieure à 330 kWh par mètre carré et par an. Pour vous donner un ordre d’idée, un logement neuf ou récemment rénové vise plutôt les classes A ou B, avec une consommation inférieure à 70 kWh/m²/an.

La loi Climat et Résilience a décidé de s’attaquer à ces logements pour deux raisons principales :

1. Écologique : le secteur du bâtiment représente une part énorme des émissions de gaz à effet de serre en France. Rénover ces biens est un levier majeur pour atteindre nos objectifs climatiques.
2. Sociale : lutter contre la précarité énergétique. Personne ne devrait avoir à choisir entre se chauffer correctement et payer ses factures. Un logement décent, c’est aussi un logement qui ne coûte pas une fortune à chauffer.

Voir une lettre F ou G sur votre rapport n’est pas une condamnation. C’est le point de départ d’une réflexion pour améliorer et valoriser votre patrimoine. L’historique des diagnostics montre que l’obligation du DPE est devenue de plus en plus centrale dans les transactions immobilières.

Le calendrier d’interdiction de location : les 3 dates que vous devez retenir

C’est le cœur du sujet, la source de toutes les inquiétudes. Le calendrier est progressif et vous laisse le temps d’agir. Voici les échéances à graver dans votre agenda, fixées par la loi Climat et Résilience.

L’interdiction de location s’applique aux logements nus et meublés qui constituent la résidence principale du locataire. Elle se déclenche à la signature d’un nouveau contrat de location ou lors du renouvellement ou de la tacite reconduction d’un bail en cours.

Voici les dates clés :

• Depuis le 1er janvier 2023 : les logements classés G les plus énergivores (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an, dits “G+”) sont déjà interdits à la location.
• 1er janvier 2025 : l’interdiction s’étend à tous les logements classés G. Plus aucun bien noté G ne peut être mis en location ou voir son bail renouvelé.
• 1er janvier 2028 : c’est au tour de tous les logements classés F d’être concernés par l’interdiction de mise en location.
• 1er janvier 2034 : l’interdiction touche enfin tous les logements classés E.

Attention Un point crucial est souvent mal compris : si vous avez un locataire en place avec un bail en cours, celui-ci peut continuer jusqu’à son terme. L’interdiction ne vous force pas à expulser votre locataire du jour au lendemain. Elle s’applique au moment où le bail devrait être renouvelé ou si vous cherchez un nouveau locataire. Et pour ce nouveau bail, mieux vaut savoir analyser un dossier de location afin d’éviter les impayés.

Peut-on augmenter le loyer d’un logement DPE F ou G ? Non, il est gelé

L’interdiction de louer n’est pas la seule conséquence, et ce n’est même pas la première que vous subissez. Depuis le 24 août 2022 (loi Climat et Résilience), le loyer d’un logement classé F ou G est gelé : plus d’indexation annuelle sur l’IRL, plus d’augmentation au renouvellement du bail, plus de hausse entre deux locataires. Le loyer reste celui du bail en cours, tant que le bien n’est pas sorti de F ou G.

Concrètement, la réponse à « peut-on augmenter le loyer d’un logement F ou G ? » est non, dans tous les cas : ni en cours de bail, ni au changement de locataire, ni au renouvellement. Une clause de révision insérée dans le bail est sans effet. Et le gel ne se rattrape pas : les années perdues ne sont pas récupérées après travaux, l’indexation ne reprend qu’à partir de la prochaine date de révision prévue au bail.

Ce qui débloque la situation, c’est un DPE qui sort le bien de F ou G : après travaux, ou, depuis le 1er janvier 2026, grâce au nouveau coefficient de l’électricité pour les logements chauffés à l’électrique, souvent sans aucun travaux. J’ai détaillé cette porte de sortie, l’attestation ADEME gratuite et le modèle de courrier au locataire dans Nouveau DPE 2026 : votre F/G électrique peut ré-indexer le loyer.

Cas particulier : et pour ma location saisonnière (Airbnb, Booking) ?

C’est une question que l’on me pose très souvent à Montpellier, ville très touristique. “Mon T2 sur Airbnb est classé F, suis-je concerné par l’interdiction de location ?”

La réponse est… Nuancée. Actuellement, la loi Climat et Résilience ne vise que les locations constituant la résidence principale du locataire. Les meublés de tourisme, par définition, n’entrent pas dans ce cadre. Vous pouvez donc, pour l’instant, continuer à louer un bien classé F ou G en saisonnier.

Cependant, le vent a tourné. La loi du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme est désormais promulguée. Elle permet aux communes de soumettre l’autorisation de changement d’usage — nécessaire pour faire de la location saisonnière — à la présentation d’un DPE atteignant un niveau minimal de performance, et instaure progressivement une exigence de DPE décent pour les meublés de tourisme.

Concrètement, dans les zones tendues comme Montpellier, les mairies peuvent désormais s’appuyer sur ce dispositif pour bloquer de nouvelles locations saisonnières dans des passoires thermiques.

Mon conseil est simple : ne pariez pas sur le fait que cette “niche” réglementaire va durer. Anticipez et envisagez des travaux, car la tendance de fond est à l’amélioration de la performance de l’ensemble du parc immobilier, sans distinction d’usage.

Concrètement, quelles sont vos options pour continuer à louer ?

Vous avez compris le calendrier, mais maintenant, que faire ? Il n’y a pas de solution miracle, mais plusieurs chemins s’offrent à vous.

Option 1 : Les travaux de rénovation énergétique

C’est la voie la plus logique et la plus encouragée par les pouvoirs publics. L’objectif est de faire sortir votre bien du statut de passoire thermique en améliorant sa classe énergétique. Pour financer ces travaux, plusieurs aides comme MaPrimeRénov’ sont mobilisables selon vos revenus. Les conditions 2026 — DPE E, F ou G exigé, gaz exclu — sont résumées dans ce que change le nouveau guide de l’Anah. Et si le logement est occupé, le locataire doit laisser faire le chantier et peut même y contribuer : qui paie les travaux de rénovation énergétique en location détaille la règle des quinze ans.

Prenez le cas type d’un T2 des années 70 classé F, comme il y en a des milliers dans les résidences des Arceaux ou de la Paillade à Montpellier. Le rapport pointe presque toujours les mêmes faiblesses : des fenêtres en simple vitrage d’origine et des combles ou un plafond sous toiture jamais isolés.

Pour un budget maîtrisé, remplacer les menuiseries par un double vitrage performant et faire souffler un isolant dans les combles fait couramment gagner deux classes : un nouveau DPE peut classer l’appartement en D. Le bien reste louable après 2034, il est valorisé, et le locataire y gagne en confort. Même si vous avez un DPE de classe E, des solutions existent et sont souvent similaires.

Les travaux les plus efficaces sont souvent :

• L’isolation (combles, murs, planchers bas)
• Le remplacement des fenêtres
• La mise à jour du système de chauffage
• L’installation d’une ventilation performante (VMC)

Astuce Avant de vous lancer tête baissée dans les travaux, envisagez de réaliser un audit énergétique. Plus complet que le DPE, il vous fournira plusieurs scénarios de travaux chiffrés, avec les gains énergétiques attendus pour chaque étape. C’est le meilleur outil pour prioriser vos investissements et atteindre la classe énergétique visée.

Option 2 : Vérifier les dérogations possibles

La loi prévoit quelques exceptions, mais elles sont rares et difficiles à faire valoir. Vous pourriez être exempté de l’obligation de travaux si :

• Les travaux nécessaires entraîneraient des modifications de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec des règles et prescriptions patrimoniales (ex: bâtiment classé).
• Les travaux dépassent 50 % de la valeur vénale du bien.
• La copropriété s’oppose aux travaux nécessaires sur les parties communes, malgré vos démarches.

Il faut pouvoir justifier ces situations avec des documents solides (refus de l’architecte des bâtiments de France, devis, PV d’assemblée générale de copropriété…). C’est une voie complexe.

Avant d’engager des travaux coûteux, assurez-vous que votre étiquette F ou G est réellement justifiée : un DPE comporte parfois des erreurs de saisie qui dégradent injustement la note. Si vous avez un doute, vous pouvez faire contester votre DPE avant toute décision.

Option 3 : Vendre le bien

C’est une décision qui vous appartient. Vendre une passoire thermique est tout à fait légal. Cependant, soyez conscient que la classe énergétique est devenue un critère de négociation majeur. Les acheteurs potentiels, qu’ils soient investisseurs ou futurs occupants, intégreront le coût des travaux de rénovation dans leur offre d’achat.

Cela se traduit par une “décote verte” : un bien classé F ou G se vend en moyenne moins cher qu’un bien similaire mieux classé. Il est donc essentiel de bien connaître la validité et les obligations liées à votre DPE pour présenter un dossier transparent à l’acheteur.