Diagnostics obligatoires pour la vente : la checklist 2026 complète

Ça y est, vous avez décidé de vendre votre bien. Mais voilà que votre agent immobilier ou votre notaire vous parle d’un « DDT » et d’une longue liste de diagnostics. DPE, amiante, plomb, ERP… de quoi s’interroger sur le budget et les démarches. Rassurez-vous. Je suis diagnostiqueur à Montpellier et je passe mes journées à constituer ces dossiers pour des vendeurs comme vous. Les diagnostics obligatoires pour la vente ne sont pas là pour vous piéger, mais pour sécuriser la transaction.

Je vais vous donner la liste exacte, vous expliquer en mots simples à quoi sert chaque document et vous dire lesquels vous concernent vraiment. À la fin de cet article, vous aurez une checklist claire et vous saurez précisément ce qu’il faut faire, étape par étape, pour aborder votre vente sereinement et sans mauvaise surprise le jour de la signature.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) : de quoi s’agit-il ?

Le premier terme technique que vous allez entendre est « DDT », pour dossier de diagnostic technique. Rassurez-vous, ce n’est pas un diagnostic de plus, c’est simplement le nom du dossier qui rassemble tous les rapports que je vais réaliser pour vous.

Pensez au DDT comme à un carnet de santé de votre logement. Il donne à l’acheteur une vision claire et transparente de l’état du bien sur des points précis : sa performance énergétique, la sécurité des installations, la présence de matériaux dangereux, etc.

Le gros avantage, c’est que vous n’avez qu’un seul interlocuteur : moi, le diagnostiqueur certifié. Mon rôle est de déterminer quels diagnostics s’appliquent à votre bien, de réaliser les contrôles sur place, et de vous fournir ce fameux DDT complet, prêt à être transmis au notaire. Vous n’avez pas à courir après dix experts différents.

Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente, puis à l’acte authentique final. Vous pouvez retrouver la liste officielle des diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente sur Service-Public.fr.

La liste des diagnostics incontournables (ceux que vous aurez à coup sûr)

Certains diagnostics sont devenus la base de toute transaction immobilière en France. Quelle que soit l’année de construction ou la localisation de votre bien, vous devrez très probablement fournir ceux-là.

Le DPE (diagnostic de performance énergétique)

C’est la star des diagnostics, celui dont tout le monde parle. Le DPE, c’est la fameuse étiquette colorée de A à G qui note la consommation d’énergie de votre logement. Aujourd’hui, c’est le document le plus regardé par les acheteurs. Si vous partez de zéro, commencez par comprendre ce qu’est le DPE et à quoi il sert. Pour en savoir plus sur son histoire, vous pouvez consulter notre guide sur l’historique du DPE obligatoire depuis sa création.

• Pourquoi il est obligatoire ? Pour informer sur la “gourmandise” énergétique du bien et son impact sur le climat.
• Validité : 10 ans, mais attention, si vous avez un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021, il n’est plus valide et doit être refait.
• Ce que ça implique : Une mauvaise note (F ou G) peut rendre un audit énergétique complémentaire obligatoire et impacter la négociation. Si vous voulez comprendre en détail ce document, lisez notre guide complet sur la validité, le prix et les obligations du DPE.

L’état d’amiante

Si le permis de construire de votre bien a été délivré avant le 1er juillet 1997, ce diagnostic amiante est obligatoire. Il vise à repérer la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, une fibre minérale très dangereuse pour la santé.

• Ce qu’on cherche : On inspecte les éléments visibles et accessibles sans destruction : dalles de sol, faux plafonds, conduits en fibrociment, etc.
• Validité : Illimitée si aucune trace d’amiante n’est détectée. S’il y en a, la validité dépend de l’état de conservation des matériaux.
• Ce que ça implique : La présence d’amiante ne bloque pas la vente, mais l’acheteur doit en être informé. Seuls les matériaux dégradés peuvent imposer des actions.

La Loi Carrez (pour les copropriétés uniquement)

Ce n’est pas un diagnostic à proprement parler, mais un mesurage précis de la surface privative de votre lot de copropriété. Si vous vendez un appartement ou une maison en copropriété, c’est indispensable.

• Ce qu’on mesure : La superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. On ne compte pas les caves, garages, parkings, ni les lots de moins de 8 m².
• Validité : Illimitée tant que vous ne faites pas de travaux qui modifient la surface (abattre une cloison, par exemple).
• Attention : Une erreur de plus de 5% sur la surface déclarée peut permettre à l’acheteur de demander une diminution du prix de vente, même après la signature. Mieux vaut le faire faire par un pro.

Les diagnostics qui dépendent de votre bien (âge, localisation…)

Maintenant, passons aux diagnostics qui ne sont pas systématiques. Leur obligation dépend de l’âge de votre bien, de son adresse précise ou de l’ancienneté de ses installations. C’est là que mon expertise de terrain pour vendre à Montpellier intervient pour vous dire exactement ce dont vous avez besoin. Si vous vendez justement un bien avec quelques années au compteur, j’ai détaillé tous ces cas dans ma checklist complète des diagnostics pour une maison ancienne.

Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb)

Le plomb était autrefois utilisé dans les peintures. Il est toxique, surtout pour les enfants et les femmes enceintes.

• Qui est concerné ? Tous les logements (appartements et maisons) dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949.
• Ce qu’on cherche : On mesure la concentration de plomb dans les revêtements (peintures, volets, plinthes…) avec un appareil à fluorescence X.
• Validité : Illimitée si absence de plomb. 1 an pour la vente si du plomb est détecté au-dessus du seuil légal.

Diagnostic électricité et gaz

Ces deux diagnostics visent à évaluer les risques pour la sécurité des occupants. Ils ne vérifient pas la conformité aux normes actuelles, mais la présence de dangers potentiels.

• Qui est concerné ? Les biens dont l’installation intérieure d’électricité ou de gaz a plus de 15 ans.
• Validité : 3 ans pour la vente (6 ans en location) — je décortique tous les cas dans mon article sur la validité du diagnostic gaz : 15, 6 ou 3 ans.
• Ce que ça implique : C’est un point qui stresse souvent les vendeurs. Laissez-moi vous raconter l’histoire de Sophie, une cliente à Lattes qui vendait l’appartement de sa grand-mère. Elle pensait que son installation électrique était “OK” car tout fonctionnait. Mon diagnostic a révélé une absence de prise de terre dans la salle de bain, une anomalie majeure. Elle s’est inquiétée, pensant devoir annuler la vente. Je lui ai expliqué que son obligation était d’informer l’acheteur, pas de tout refaire. L’acheteur, informé en toute transparence, a simplement négocié une petite baisse de 500€ pour couvrir les travaux, et la vente s’est faite sereinement. Le but est d’informer, pas de bloquer.

L’état des risques et pollutions (ERP)

Ce document informe l’acheteur sur les risques naturels (inondations, séismes), miniers, technologiques, ou de pollution des sols auxquels le bien est exposé. Sa validité de 6 mois en fait le piège classique des compromis qui traînent : j’y consacre un article dédié.

• Qui est concerné ? Tous les biens situés dans des zones définies par un plan de prévention des risques.
• Validité : 6 mois. Il doit être à jour au moment de la signature.
• Astuce : C’est un diagnostic purement documentaire. Je le génère depuis les bases de données de la préfecture. La plupart des diagnostiqueurs, dont moi, l’incluent gratuitement dans le pack de diagnostics pour la vente.

Le diagnostic termites

Ces insectes peuvent faire des ravages dans les structures en bois d’un bâtiment.

• Qui est concerné ? Les biens situés dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée. C’est le cas de tout le département de l’Hérault, donc si vous vendez à Montpellier ou aux alentours, vous êtes concerné.
• Validité : 6 mois.

Les obligations récentes et à venir

La réglementation immobilière évolue vite, surtout sur le volet énergétique. Vendre un bien en 2026 n’est pas la même chose qu’en 2020. Le DPE est devenu le pivot central, et les choses continuent de se durcir.

Depuis le 1er avril 2023, si vous vendez une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G au DPE (les “passoires thermiques”), vous devez fournir un audit énergétique réglementaire en plus du DPE. C’est un rapport beaucoup plus détaillé qui propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du logement. Si vous vous demandez ce que signifie un DPE classé E, sachez que la classe E est elle aussi concernée par l’audit depuis le 1er janvier 2025 (pour les maisons individuelles et la monopropriété) : c’est un signal à prendre au sérieux.

Depuis le 1er janvier 2025, l’obligation de l’audit s’étend aux biens classés E, et elle concernera les biens classés D à partir de 2034.

Mon rôle est de suivre ces évolutions pour vous. En me contactant, vous avez l’assurance d’avoir un DDT qui respecte la toute dernière réglementation en vigueur, vous évitant ainsi tout blocage de dernière minute chez le notaire.

Guillaume Pons — Diagnostiqueur immobilier certifié à Montpellier. Je fais les DPE, audits énergétiques, diagnostics plomb et amiante. J’accompagne bailleurs et vendeurs dans la mise en conformité de leurs biens.