Diagnostics obligatoires pour vendre un appartement : la liste 2026

Pour vendre un appartement en 2026, le dossier de diagnostic technique comprend jusqu’à huit diagnostics, dont trois sont dus dans tous les cas : le DPE, l’ERP et, en copropriété, le mesurage Carrez. Les autres dépendent de l’âge de l’immeuble et des installations : amiante des parties privatives, plomb, électricité, gaz, termites. Et une chose n’est pas due, contrairement à la maison : l’audit énergétique. Un neuvième document s’ajoute à l’est et au sud de Montpellier : l’état des nuisances sonores aériennes, dû dans les communes couvertes par le plan d’exposition au bruit de l’aéroport.

La vente d’un appartement a ses règles propres. Une partie du dossier ne vient pas du diagnostiqueur mais du syndic, certains diagnostics s’arrêtent à la porte du lot, et le mesurage Carrez y devient la pièce la plus contestée. Voici la liste exacte, ce qui relève du diagnostiqueur et ce qui relève de la copropriété, et l’ordre dans lequel commander.

Le DDT d’un appartement : deux dossiers en un

Le dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente puis à l’acte, rassemble tous les diagnostics du lot vendu. Sa liste officielle est sur Service-Public.fr. Pour un appartement, il se double d’un second jeu de pièces qui décrivent l’immeuble, et que seul le syndic peut fournir. Les deux sont exigés chez le notaire, et c’est presque toujours le second qui retarde la signature.

Ce que réalise le diagnostiqueur porte sur les parties privatives : ce qui est derrière votre porte, plus la cave et le parking pour certains diagnostics. Ce qui porte sur les parties communes, chaufferie, toiture, cage d’escalier, relève d’autres missions, à l’échelle du bâtiment, commandées par le syndic.

Les trois diagnostics dus dans tous les cas

Le DPE

Le diagnostic de performance énergétique est dû pour tout appartement chauffé, quelle que soit sa date. Valable 10 ans, à condition d’avoir été réalisé après le 1er juillet 2021 : les DPE antérieurs sont tous caducs depuis le 1er janvier 2025. Si vous partez de zéro, commencez par ce qu’est le DPE et à quoi il sert.

Deux particularités en copropriété. D’abord, le DPE du lot peut s’appuyer sur le DPE collectif de l’immeuble s’il existe : demandez-le au syndic, il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis 2024 et s’étend progressivement aux plus petites. Ensuite, le chauffage collectif oblige le diagnostiqueur à décrire la chaufferie de l’immeuble, dont l’énergie et l’âge figurent au carnet d’entretien : sans ces informations, il retient des valeurs par défaut défavorables, comme je l’explique dans pourquoi deux DPE donnent des notes différentes.

L’ERP, état des risques et pollutions

Document purement administratif, généré depuis l’adresse à partir des bases de la préfecture : plans de prévention des risques, sismicité, radon, pollution des sols. Il vaut 6 mois et doit être à jour à la promesse. Détails et pièges dans ERP : l’état des risques, ce document à 6 mois qu’on oublie.

Le mesurage Carrez

C’est le diagnostic spécifique à la copropriété, et celui qui coûte le plus cher quand il est faux. La loi Carrez impose de mentionner dans la promesse la surface privative du lot : plancher des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, gaines, embrasures et de tout ce qui est sous 1,80 m de hauteur. Caves, parkings, balcons et lots de moins de 8 m² en sont exclus.

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acheteur peut exiger une baisse de prix proportionnelle, pendant un an après l’acte. Sur un T3 à 4 000 €/m², trois mètres carrés d’écart valent 12 000 €. Le mesurage est valable sans limite tant qu’aucun travaux ne modifie la surface. Ce qui compte et ce qui ne compte pas, mezzanine comprise, est dans surface loi Carrez : calcul, attestation, le guide.

Les diagnostics qui dépendent de l’immeuble et des installations

L’amiante des parties privatives

Dû si le permis de construire de l’immeuble date d’avant le 1er juillet 1997, ce qui couvre l’essentiel des résidences de Montpellier construites entre 1950 et 1997. Le repérage porte sur votre lot : dalles de sol, colles, plaques, conduits, joints. Il ne cherche pas les matériaux cachés derrière un doublage, et il est valable sans limite s’il est négatif, à condition d’avoir été fait après avril 2013 et à votre nom. Ce qu’il cherche exactement et ce qu’un résultat positif implique sont dans diagnostic amiante avant vente : liste A, liste B.

Les parties communes, elles, relèvent du dossier technique amiante de l’immeuble, dont la fiche récapitulative est jointe à votre vente : voir plus bas, côté syndic.

Le plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb n’est dû que si l’immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949. À Montpellier, cela concerne l’Écusson, les faubourgs et les immeubles de rapport du XIXe siècle, pas les résidences d’après-guerre. Le diagnostiqueur mesure les peintures de votre lot, ainsi que les parties communes accessibles depuis chez vous, comme votre palier. Illimité si négatif, 1 an si du plomb est présent. Le détail, seuil et classes, est dans diagnostic plomb : obligatoire depuis quand, et si positif ?.

L’électricité

Dû dès que l’installation électrique de votre lot a plus de 15 ans, ce qui est le cas de tout appartement non entièrement rénové depuis 2011. Ce n’est pas un contrôle de conformité mais une évaluation des risques : différentiel, mise à la terre, protections, salle de bains. Valable 3 ans. Il ressort avec au moins une anomalie dans quatre logements anciens sur cinq, ce qui n’oblige à rien pour une vente : c’est expliqué dans diagnostic électricité : validité et points contrôlés.

Le gaz

Même règle des 15 ans, mais seulement s’il existe une installation de gaz dans le lot : chaudière individuelle, chauffe-eau, gazinière raccordée. Un appartement chauffé par la chaufferie collective, sans point de gaz privatif, n’y est pas soumis. Valable 3 ans. Les cas particuliers, chaudière changée ou compteur fermé, sont dans durée de validité du diagnostic gaz.

Les termites

Dû si la commune est classée par arrêté préfectoral, ce qui est le cas de tout l’Hérault. Pour un appartement, le diagnostiqueur examine les éléments en bois de votre lot et de ses annexes accessibles, cave comprise. Valable 6 mois. Le contexte local est dans diagnostic termites Montpellier : zones et obligations.

Ce qui n’est pas dû pour un appartement : l’audit énergétique

C’est la différence majeure avec la vente d’une maison, et l’erreur la plus fréquente. L’audit énergétique réglementaire, obligatoire depuis avril 2023 pour les logements classés F ou G, puis E depuis 2025, ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Un lot de copropriété classé G se vend avec son seul DPE.

Il n’y a donc aucune raison de commander un audit pour vendre un appartement, quelle que soit son étiquette. Si votre bien est mal classé, la question est plutôt celle de la négociation et des travaux possibles à l’échelle du lot, que j’aborde dans DPE classe E : que faire ?.

Huit diagnostics possibles pour un lot, c’est beaucoup ; c’est même unique : chez nos voisins, seul le certificat énergétique est partout obligatoire, et j’ai regardé ce que les autres pays d’Europe exigent réellement à la vente pour comprendre d’où vient cette liste.

Ce que le syndic doit fournir, et qu’il faut demander tôt

Le notaire réclamera, en plus du DDT, des pièces qui décrivent l’immeuble et sa gestion. Aucune ne relève du diagnostiqueur, et toutes prennent du temps :

• la fiche récapitulative du dossier technique amiante (DTA) des parties communes, si le permis date d’avant juillet 1997. Le DTA est une mission à l’échelle de l’immeuble, réalisée par un diagnostiqueur certifié amiante avec mention à la demande du syndic ; ce n’est pas une prestation que je proposerai, et j’ai détaillé qui fait quoi dans DAPP ou DTA : quelle différence ? ;
• le DPE collectif de l’immeuble, s’il existe ;
• le carnet d’entretien et le règlement de copropriété ;
• les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, qui révèlent les travaux votés et à venir ;
• le pré-état daté puis l’état daté, que le syndic établit et facture, avec les charges et les impayés éventuels.

Le partage entre ce qui relève du lot et de l’immeuble est détaillé dans vente en copropriété : diagnostics privatifs ou collectifs ?. Le bon réflexe : écrire au syndic le jour de la mise en vente, pas le jour de l’offre.

Dans quel ordre commander

1. À la mise en vente : le pack complet en une visite (DPE, amiante, Carrez, électricité, gaz, plomb si l’immeuble est ancien, termites, ERP), et la demande au syndic le même jour.
2. À l’offre acceptée : vérifier que l’ERP et l’état termites ont moins de six mois ; sinon les renouveler, l’ERP sans visite, les termites avec.
3. Avant la promesse : contrôler que le DPE date d’après juillet 2021, que l’amiante est à votre nom, et que l’état daté est arrivé.

Le tableau de toutes les durées de validité, vente et location, est dans diagnostic immobilier : valable combien de temps ?. Si vous vendez une maison plutôt qu’un appartement, la liste change, audit compris : voyez quels diagnostics pour vendre une maison ancienne.

Ce qu’il faut retenir

• Trois diagnostics dans tous les cas : DPE, ERP, mesurage Carrez.
• Selon l’immeuble : amiante des parties privatives (permis avant juillet 1997), plomb (avant 1949), termites (tout l’Hérault).
• Selon les installations : électricité et gaz de plus de 15 ans, le gaz seulement s’il y en a dans le lot.
• Pas d’audit énergétique pour un lot de copropriété, quelle que soit l’étiquette.
• Le syndic fournit le reste : fiche du DTA, DPE collectif, PV d’assemblée, état daté. À demander le jour de la mise en vente.
• ERP et termites valent 6 mois : à caler sur la promesse.

Pour le budget de ce pack, voyez le prix des diagnostics à Montpellier en 2026, et pour le contexte local, diagnostics pour vendre à Montpellier. Le devis en ligne établit votre liste exacte depuis l’année de l’immeuble, la surface et la présence de gaz.