Il y a un document, dans le dossier de diagnostics, qui coûte presque rien, se produit en quelques minutes, et fait pourtant capoter des signatures. C’est l’état des risques et pollutions, l’ERP.
Sa particularité : il n’est valable que six mois. Six mois, dans une transaction immobilière, c’est court. Le mandat est pris en janvier, le compromis se signe en juin, l’acte en septembre — et l’ERP établi au mandat est périmé deux fois avant la fin de l’histoire.
Je commence par le dire franchement, parce que c’est la première question qu’on me pose : vous pouvez très souvent le faire vous-même, gratuitement. Ce n’est pas dans mon intérêt commercial de l’écrire, mais c’est vrai, et vous le découvririez de toute façon. Voici donc ce qu’est réellement ce document, quand il est exigé, et comment ne pas se faire piéger par sa validité.
Ce que l’ERP dit — et ce qu’il ne dit pas
Première chose à comprendre : l’ERP n’est pas un diagnostic du bâtiment. Personne ne vient visiter le bien, ne sonde un mur, ne teste une installation. C’est un document de zone.
Il recense les risques auxquels la parcelle est exposée, tels qu’ils résultent des arrêtés préfectoraux et des plans de prévention en vigueur :
- Risques naturels : inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, feu de forêt, avalanche selon les régions.
- Risque sismique, selon le zonage national.
- Risques technologiques, liés à la proximité d’installations classées ou de canalisations de transport de matières dangereuses.
- Risque radon, selon le potentiel de la commune.
- Pollution des sols, lorsque des secteurs d’information sur les sols sont recensés.
- Et selon les cas, le recul du trait de côte ou les risques miniers.
Autrement dit, deux maisons voisines sur la même parcelle cadastrale auront le même ERP, même si l’une est une ruine et l’autre un bâtiment neuf. Ce document informe sur l’environnement, pas sur la qualité du bien.
C’est aussi pourquoi il figure à part dans la checklist des diagnostics obligatoires pour une vente : il ne relève pas de la même logique que le DPE ou l’électricité.
Dans l’Hérault, presque tout le monde est concerné
On me demande souvent : « Mon bien est en centre-ville de Montpellier, je ne suis pas au bord d’un fleuve, l’ERP me concerne-t-il vraiment ? »
Oui, presque toujours. Le département cumule plusieurs facteurs :
- Un risque inondation très largement réparti, du fait des épisodes cévenols et du réseau hydrographique. Le Lez, la Mosson, les cours d’eau côtiers alimentent de nombreux plans de prévention.
- Un zonage sismique non négligeable sur une partie du territoire.
- Un retrait-gonflement des argiles qui touche une grande part des communes de la couronne montpelliéraine — c’est le risque le plus sous-estimé, alors qu’il fissure les maisons individuelles.
- Un potentiel radon variable selon les communes, plus marqué sur certains secteurs géologiques.
Résultat : sur les communes que je couvre, du Crès à Saint-Jean-de-Védas en passant par Lattes ou Prades-le-Lez, il est plus rare d’être hors de tout zonage que d’être concerné par au moins un risque.
Le point honnête : vous pouvez le générer gratuitement
Le service public Géorisques met à disposition un outil qui produit l’état des risques à partir de l’adresse ou des références cadastrales. C’est gratuit, c’est officiel, et le document généré est celui qui doit être annexé.
Alors soyons clairs : si vous êtes à l’aise avec le formulaire et que vous savez identifier votre parcelle, vous n’avez pas besoin de payer un professionnel pour cela. Je préfère l’écrire noir sur blanc plutôt que de vous laisser le découvrir après avoir réglé une facture.
Quand est-ce que déléguer a du sens malgré tout ?
- Quand vous commandez de toute façon un pack de diagnostics : l’ERP y est souvent inclus ou facturé quelques euros, et vous n’avez pas à y penser.
- Quand la parcelle est difficile à identifier (lot de copropriété, division parcellaire récente, adresse ambiguë) et qu’une erreur d’identification produirait un document faux.
- Quand vous voulez que quelqu’un porte la responsabilité de l’exactitude du document.
Pour tout le reste, le réflexe utile n’est pas de payer : c’est de ne pas le générer trop tôt.
Un pack de diagnostics à prévoir ?
DPE, électricité, gaz, amiante, plomb — tous vos diagnostics en une seule visite, ERP inclus. Devis en ligne instantané, sans engagement.
Montpellier et Hérault • Tous les diagnostics en une visite • Réponse sous 24h
Six mois : la vraie difficulté est de calendrier
Voici le scénario que je vois se répéter.
Le mandat est pris. Le propriétaire, bien intentionné, prépare tous ses documents d’un coup, ERP compris. Le bien met sept mois à trouver preneur. Au compromis, l’ERP a huit mois : il est refait. Le compromis est signé en juin, l’acte est prévu en septembre — le nouvel ERP tiendra, tout juste.
Maintenant la variante qui coince : le compromis se signe avec un ERP déjà âgé de quatre mois. Il est valable ce jour-là, donc personne ne dit rien. Mais l’acte authentique intervient trois mois plus tard : l’ERP a sept mois, il est périmé. Le notaire le voit, et demande une régularisation trois jours avant la signature.
D’où la règle que je donne aux agences et aux vendeurs : la question n’est pas « est-ce valide aujourd’hui ? » mais « est-ce que ce sera encore valide à la date d’acte prévue ? ». C’est le même raisonnement que celui que j’applique à l’ensemble du dossier dans ce qu’une agence vérifie dans un DDT avant un compromis.
Et c’est la raison pour laquelle je conseille de placer l’ERP dans la seconde vague des diagnostics, celle qu’on lance quand une offre se concrétise, plutôt qu’au moment du mandat. J’ai détaillé cette logique dans diagnostics et compromis : tenir les délais.
Vente ou location : la même validité, ce qui est rare
Petite consolation dans un domaine où les durées varient sans cesse : l’ERP vaut six mois, en vente comme en location.
Ce n’est pas le cas des diagnostics électricité et gaz, valables trois ans pour vendre et six ans pour louer, ni du plomb. Cette dissymétrie constante entre vente et location est d’ailleurs la principale source de confusion chez les bailleurs — je l’ai traitée dans le guide des diagnostics obligatoires pour la location.
Conséquence pratique : un ERP généré il y a deux mois pour une vente qui n’a pas abouti peut être annexé tel quel à un bail. Vérifiez simplement la date.
Ce que vous risquez à l’oublier
L’ERP n’est pas assorti d’une amende administrative. Le levier est contractuel, et il est entre les mains de l’autre partie.
Un acquéreur ou un locataire qui n’a pas reçu l’état des risques peut saisir le juge pour demander la résolution du contrat ou une diminution du prix ou du loyer. La disproportion est frappante : un document qu’on peut produire gratuitement en quelques minutes ouvre, par son absence, une voie de contestation sur l’ensemble de la transaction.
C’est bien pour cela que je le classe parmi les négligences les plus coûteuses du dossier : ce n’est pas le diagnostic le plus complexe, c’est le plus bêtement oublié.
Ce qu’il faut retenir
- L’ERP est un document de zone, pas de bâtiment : aucune visite, il découle des arrêtés préfectoraux applicables à la parcelle.
- Il couvre les risques naturels, sismiques, technologiques, radon, pollution des sols, selon la localisation.
- Dans l’Hérault, la grande majorité des biens sont concernés par au moins un risque (inondation, argiles, sismicité).
- Vous pouvez le générer gratuitement sur le service public Géorisques : ne payez pas pour ce document isolément.
- Sa validité est de six mois, identique en vente et en location — une rare exception.
- Le piège n’est pas de le faire, c’est de le faire trop tôt : vérifiez sa validité à la date d’acte prévue, pas à celle du compromis.
- Son absence permet à l’acquéreur ou au locataire de demander la résolution du contrat ou une baisse du prix.
Guillaume Pons — Diagnostiqueur immobilier certifié à Montpellier. Je réalise les packs vente et location en une seule visite, à Montpellier et dans l’Hérault. Calculer votre devis en ligne.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'état des risques et pollutions (ERP) ? +
C'est un document d'information qui récapitule les risques auxquels un bien immobilier est exposé du fait de sa localisation : inondation, sismicité, mouvement de terrain, risque technologique lié à une installation industrielle, radon, pollution des sols. Il ne résulte pas d'une visite du bien : il se construit à partir des arrêtés préfectoraux et des plans de prévention des risques applicables à la parcelle. C'est un document de zone, pas un document de bâtiment.
Peut-on faire son ERP soi-même et gratuitement ? +
Oui, dans la plupart des cas. Le service public Géorisques permet de générer un état des risques à partir de l'adresse ou de la parcelle, sans frais. C'est parfaitement légal et souvent suffisant. Un diagnostiqueur peut le produire pour vous, généralement pour un montant modique ou inclus dans un pack, mais je préfère le dire clairement : si vous êtes à l'aise avec le formulaire et que vous savez identifier votre parcelle, vous n'avez pas besoin de payer pour cela.
Combien de temps l'ERP est-il valable ? +
Six mois. C'est la validité la plus courte de tout le dossier de diagnostics, avec celle du diagnostic termites. Elle se compte à partir de la date d'établissement du document, et elle doit couvrir la date de signature — celle du bail, celle de la promesse, puis celle de l'acte authentique. Comme il s'écoule souvent deux à trois mois entre un compromis et un acte de vente, un ERP déjà âgé de quatre mois au compromis sera périmé le jour de la signature définitive.
Quand faut-il fournir l'ERP à l'acquéreur ou au locataire ? +
Dès la première promesse ou, à défaut, l'acte de vente, et dès la signature du bail en location. En pratique, l'information doit figurer très en amont : les annonces immobilières doivent déjà mentionner que le bien est exposé à des risques et renvoyer vers Géorisques. L'ERP complet, lui, est annexé au contrat. Le fournir tardivement affaiblit la position du vendeur ou du bailleur en cas de litige.
Que risque-t-on à ne pas fournir l'ERP ? +
L'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix ou du loyer devant le juge. Ce n'est pas une amende administrative, c'est un levier contractuel direct entre les parties. Le risque est d'autant plus concret que l'ERP est le document le plus facile à produire du dossier : son absence est difficile à justifier, et elle est souvent interprétée comme une négligence dans l'information de l'acquéreur.
Un ERP fait pour une vente sert-il pour une location ? +
Oui, tant qu'il a moins de six mois. Contrairement aux diagnostics électricité, gaz ou plomb, dont les durées diffèrent selon qu'on vend ou qu'on loue, l'ERP a la même validité dans les deux cas. Un ERP généré il y a deux mois pour une vente qui n'a pas abouti peut donc être annexé à un bail sans autre formalité. Passé six mois, il faut le régénérer — l'opération prend quelques minutes.