PEB Montpellier : votre logement est-il en zone de bruit aérien ?

Depuis le 1er juin 2020, un logement situé dans une zone de bruit d’un aérodrome ne se vend ni ne se loue sans un document dédié : l’état des nuisances sonores aériennes, qui indique la zone du plan d’exposition au bruit dans laquelle se trouve le bien. Autour de l’aéroport Montpellier-Méditerranée, le plan en vigueur a été instruit sur onze communes, de l’est de Montpellier à La Grande-Motte, et un second plan couvre l’aérodrome de Candillargues. C’est l’un des rares diagnostics qui dépend uniquement de l’adresse — et l’un de ceux qu’on oublie le plus souvent, parce qu’aucun professionnel ne vient le faire à votre place.

Cet article dit quelles communes sont concernées, comment savoir si votre parcelle est en zone, ce que le document doit contenir, et ce qui se passe s’il manque. Il complète le guide des diagnostics pour vendre à Montpellier et celui des diagnostics obligatoires en location, qui le mentionnent sans le détailler.

Le plan d’exposition au bruit : à quoi il sert, comment il est découpé

Le plan d’exposition au bruit (PEB) est un document d’urbanisme, approuvé par arrêté préfectoral, qui fixe les conditions d’utilisation des sols autour d’un aérodrome. Son objet n’est pas d’informer les acheteurs : c’est d’empêcher qu’on installe de nouvelles populations là où le bruit des avions est fort. Il s’impose au plan local d’urbanisme, et c’est de lui que découle, par ricochet, l’obligation d’information à la vente et à la location.

Le plan délimite des zones à partir d’un indice de bruit, le Lden (jour-soir-nuit), exprimé en décibels et calculé en chaque point du territoire à partir du trafic prévu à long terme :

Les bornes des zones B et C sont choisies par le préfet dans une fourchette, ce qui explique que deux PEB voisins n’aient pas exactement les mêmes seuils. La zone D est obligatoire pour les grands aéroports et facultative pour les autres.

Pour le logement existant, ces zones n’interdisent rien : vous pouvez vendre, louer, rénover. Elles pèsent sur les droits à construire, sur les extensions, et — c’est le sujet — sur l’information due à celui qui achète ou qui loue.

Montpellier-Méditerranée : onze communes, trois zones, un plan de 2007

Le PEB de l’aéroport Montpellier-Méditerranée, sur la commune de Mauguio, a été approuvé le 15 février 2007 par le préfet de l’Hérault, à l’issue d’une enquête publique tenue du 8 décembre 2005 au 16 janvier 2006 sur onze communes : Montpellier, Mauguio, Pérols, Lattes, Palavas-les-Flots, Baillargues, Castelnau-le-Lez, Le Crès, Saint-Aunès, Mudaison et La Grande-Motte. Il a remplacé un plan de 1975 qui ne couvrait que Montpellier, Mauguio et Pérols.

Deux précisions comptent pour lire ce plan.

Il ne comporte que trois zones, A, B et C — pas de zone D. Un bien peut donc être à quelques centaines de mètres de la limite du plan et n’être dans aucune zone : dans ce cas, aucun document n’est dû.

Le zonage suit l’axe de la piste, orientée nord-ouest / sud-est. La zone C en vigueur part de l’est de Montpellier — le secteur de Cambacérès en est proche —, traverse Mauguio autour de Fréjorgues, et file vers l’étang de l’Or et le littoral. Mauguio et Pérols sont les communes les plus concernées ; Lattes, Palavas, Saint-Aunès ou Le Crès le sont sur des franges ; Castelnau-le-Lez ou La Grande-Motte, très marginalement. Être dans une commune du plan ne dit rien du bien lui-même : seule la carte, à la parcelle, tranche.

Le plan de 2007 est construit sur une hypothèse aujourd’hui abandonnée — le report à long terme des atterrissages sur une seconde piste, 400 mètres à l’est de l’actuelle. En 2019, la direction générale de l’aviation civile a produit de nouvelles modélisations, sur 86 000 mouvements annuels au lieu de 100 000, et le préfet les a transmises à la Métropole en vue d’une révision, avec un projet qui décalait les zones B et C vers l’ouest, sur Montpellier. Cette révision n’a pas abouti à ce jour : en novembre 2024, l’Autorité environnementale notait encore que le porter à connaissance avait été « retiré » et demandait que l’évolution du plan soit documentée. Le plan de 2007 reste donc le seul opposable, et c’est lui qu’on reporte dans le document. Si une révision est approuvée, le zonage de votre parcelle peut changer, dans un sens ou dans l’autre — d’où l’intérêt de vérifier la carte le jour où l’on prépare la vente, pas d’après un dossier de la vente précédente.

Candillargues : quatre communes et une zone D

À huit kilomètres à l’est, l’aérodrome de Montpellier-Candillargues, en bordure nord de l’étang de l’Or, a son propre PEB, révisé et approuvé le 19 mars 2018. Il concerne quatre communes : Candillargues, Lansargues, Marsillargues et Mauguio. Contrairement au plan de l’aéroport, il comporte une zone D, d’information et d’isolation acoustique, qui n’emporte aucune restriction de construire mais déclenche bien l’obligation d’information à la vente et à la location.

Mauguio est donc concernée par les deux plans : les quartiers proches de Fréjorgues par celui de l’aéroport, la partie est de la commune par celui de Candillargues. Un bien à Mauguio se vérifie sur les deux couches.

Ailleurs dans la zone d’intervention, les aérodromes de Béziers-Cap d’Agde et de Nîmes-Alès-Camargue-Cévennes (à Garons) ont chacun leur PEB — celui de Garons a fait l’objet d’une enquête publique de révision en 2018. La logique est la même : c’est la carte, à l’adresse, qui dit si le document est dû.

Vérifier votre adresse en cinq minutes

Trois sources, toutes gratuites, toutes officielles.

1. Géoportail. Sur geoportail.gouv.fr, cherchez l’adresse, puis ajoutez la couche « Plan d’exposition au bruit (PEB) » dans les données. Les zones apparaissent en couleur sur la parcelle ; en cliquant, vous obtenez l’aérodrome et la lettre de la zone. C’est le « service d’information en ligne » que le document doit citer, et la démarche est décrite pas à pas sur service-public.fr.
2. La mairie. Le PEB approuvé est annexé au plan local d’urbanisme et consultable au service urbanisme de la commune. C’est aussi la mention que le document doit porter.
3. La préfecture. Le rapport de présentation et la carte au 1/25 000 sont publiés sur le site de la préfecture de l’Hérault, ou du Gard pour Garons.

Deux pièges. Si la parcelle est à cheval sur deux zones, la notice de la direction générale de l’aviation civile est claire : on retient la zone la plus bruyante. Et si le bien est dans une commune du plan mais hors de toute zone, il n’y a rien à joindre — mais gardez une capture de la carte : c’est ce qui vous permettra de répondre à un acquéreur qui aura lu, lui, que « Lattes est dans le PEB ».

Ce que le document doit contenir, et qui l’établit

L’obligation vient de l’article L. 112-11 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi d’orientation des mobilités du 24 décembre 2019, applicable aux contrats conclus depuis le 1er juin 2020. Elle vise les immeubles bâtis à usage d’habitation ou mixte, et les terrains constructibles, situés dans l’une des zones d’un PEB, en cas de vente ou de location soumise à la loi du 6 juillet 1989 — un bail d’habitation, vide ou meublé, en résidence principale.

Le document, que la pratique appelle état des nuisances sonores aériennes (ENSA), tient sur une page et comporte :

• l’adresse du bien ;
• l’indication claire et précise de la zone du PEB dans laquelle il se trouve, avec le nom de l’aérodrome ;
• l’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter le plan, c’est-à-dire Géoportail ;
• la mention de la possibilité de consulter le plan en mairie.

La notice ministérielle recommande d’y reporter les références de l’arrêté préfectoral d’approbation et, si vous les avez, les informations propres à l’immeuble en matière d’isolation acoustique. Il n’existe pas de formulaire réglementaire imposé : un document daté, signé, portant ces quatre éléments, suffit.

C’est le vendeur ou le bailleur qui l’établit, directement. Aucune certification n’est requise, comme pour l’état des risques. En pratique, il est joint au reste : le diagnostiqueur qui fait le DPE, l’électricité ou le gaz du même logement le remplit en même temps, sur la même adresse, et c’est ce que je ferai — le diagnostic bruit est inclus dans le dossier, sans ligne de prix.

Il est intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique, et au contrat de location. Pour un terrain constructible non bâti, il est annexé à l’acte. En vente en l’état futur d’achèvement, il est annexé au contrat préliminaire et à l’acte.

Un point que le texte pose lui-même : le document n’a qu’une valeur indicative. L’acquéreur ou le locataire ne peut pas s’en prévaloir contre le vendeur ou le bailleur pour son contenu — si le bruit réel est plus fort que ce que la zone laisse penser, ce n’est pas un vice du document. Ce qui engage, c’est son absence.

Ce qui se passe si le document manque

Le III de l’article L. 112-11 est sans détour : en cas de manquement à l’obligation de remise, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. C’est le même régime que pour l’état des risques, et il est plus sévère que ce que la jurisprudence appliquait avant 2020.

Avant l’obligation formalisée, les cours d’appel avaient en effet refusé d’annuler des ventes pour la seule découverte tardive d’un aérodrome à proximité : la cour de Poitiers, en 2014 puis en 2019, a jugé que l’absence de transmission de l’information sur la zone de bruit ne suffisait pas à remettre en cause le compromis. Ces décisions se lisaient sur un fondement général — l’erreur, le dol —, où l’acquéreur devait prouver que l’information aurait changé sa décision. Depuis juin 2020, la remise est une obligation précise, et sa sanction est écrite. Il ne s’agit plus de démontrer un vice du consentement mais de constater qu’une pièce manque au dossier.

D’où la recommandation de la notice ministérielle, à prendre au pied de la lettre : conserver une copie de l’état des nuisances sonores aériennes, datée et visée par l’acquéreur ou le locataire. C’est la seule preuve de la remise. Dans un dossier de diagnostic technique complet, la page est paraphée avec les autres, et la question ne se pose pas.

Côté locataire, le texte ne prévoit pas de sanction spécifique : le bailleur qui oublie le document s’expose à la responsabilité de droit commun, pas à une résolution automatique du bail. Cela ne rend pas l’oubli anodin : à Mauguio ou à Pérols, un locataire qui découvre la zone C après l’emménagement a un argument de plus dans toute discussion sur le loyer ou sur le départ anticipé.

Ce que ça change concrètement, commune par commune

Pour un propriétaire à Mauguio, Pérols ou Lattes, le réflexe à prendre est simple : au moment de préparer la vente ou la mise en location, ouvrir Géoportail avant d’appeler qui que ce soit. Si la parcelle est en zone, le document rejoint le dossier ; s’il en manque un dans la vente précédente, ce n’est pas un problème pour vous, mais ne le reproduisez pas.

À Palavas-les-Flots, Saint-Aunès, Le Crès ou Castelnau-le-Lez, la plupart des biens sont hors zone, et c’est précisément là que la vérification vaut la peine : le vendeur qui peut montrer la carte évite une négociation fondée sur un malentendu.

À Candillargues, Lansargues et Marsillargues, c’est l’autre plan qui s’applique, avec sa zone D : elle n’enlève aucun droit, mais elle déclenche le document.

Et dans tous les cas, l’ENSA vient en plus de l’état des risques et pollutions, qui ne traite pas du bruit aérien : deux documents, deux sources, la même adresse. C’est le genre de pièce qu’une agence vérifie avant le compromis, et que le notaire réclamera sinon.

Ce qu’il faut retenir

• Le PEB de l’aéroport Montpellier-Méditerranée est celui du 15 février 2007 : onze communes instruites, trois zones (A, B, C), pas de zone D. Sa révision, engagée en 2019, n’a pas abouti.
• Le PEB de Montpellier-Candillargues, approuvé le 19 mars 2018, couvre Candillargues, Lansargues, Marsillargues et Mauguio, avec une zone D.
• Être dans une commune du plan ne suffit pas : la zone se lit à la parcelle, sur Géoportail, en mairie ou en préfecture. À cheval sur deux zones, on retient la plus bruyante.
• Depuis le 1er juin 2020, un bien en zone se vend ou se loue (bail loi 1989) avec un état des nuisances sonores aériennes : zone, aérodrome, lien Géoportail, mention de la mairie.
• Le vendeur ou le bailleur l’établit lui-même ; il est intégré au dossier de diagnostic technique. Il n’a qu’une valeur indicative, mais son absence ouvre à l’acquéreur la résolution ou la diminution du prix.
• Conservez une copie datée et visée : c’est la seule preuve de remise.
• L’ERP ne remplace pas l’ENSA : les deux documents coexistent.

Si vous préparez une vente ou une location à Mauguio, Pérols, Lattes ou dans l’une des communes du plan, le devis en ligne établit la liste complète des diagnostics dus à votre adresse — le document bruit y est joint quand la zone l’impose.