Diagnostics obligatoires pour la location : le guide complet

Mettre un bien en location, c’est signer un bail. Et un bail sans son dossier de diagnostics techniques, c’est un bail fragile. Pourtant, je constate que beaucoup de bailleurs particuliers — souvent des propriétaires d’un ou deux biens, pas des professionnels — constituent ce dossier de mémoire, en copiant ce qu’ils avaient fait pour une vente, ou en se fiant à ce que leur a dit un voisin.

Le problème, c’est que les règles de la location ne sont pas celles de la vente. Ni la liste des documents, ni surtout leurs durées de validité. Un diagnostic électrique vaut trois ans pour vendre et six ans pour louer. Le plomb, un an en vente s’il est positif, six ans en location. Ces écarts n’ont rien d’intuitif.

Voici, document par document, ce que vous devez annexer au bail, combien de temps chaque rapport reste valable, et les deux ou trois pièges qui reviennent le plus souvent chez les bailleurs de l’Hérault.

La liste des diagnostics à annexer au bail

Le dossier de diagnostics techniques du bail se compose selon les caractéristiques du logement : son année de construction, l’ancienneté de ses installations, sa localisation.

Systématiquement, quel que soit le bien :

• Le DPE, qui donne les étiquettes énergie et climat. Son étiquette doit d’ailleurs figurer dès l’annonce de location, pas seulement au bail.
• L’ERP (état des risques et pollutions), dès lors que le bien se situe dans une zone couverte par un arrêté préfectoral — ce qui concerne une large part de l’Hérault, entre risque inondation, sismicité et retrait-gonflement des argiles.
• La surface habitable, dite surface Boutin, à mentionner au contrat.

Selon les caractéristiques du logement :

• Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb), si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949.
• L’état de l’installation intérieure d’électricité, si l’installation a plus de 15 ans.
• L’état de l’installation intérieure de gaz, si l’installation a plus de 15 ans.
• L’état des nuisances sonores aériennes, si le bien se trouve dans une zone d’exposition au bruit d’un aéroport.

À part : l’amiante. Le constat amiante n’est pas annexé au bail, mais il doit être tenu à la disposition du locataire s’il le demande. C’est une nuance que beaucoup de bailleurs ignorent, et qui les met en défaut le jour où la demande arrive.

Si vous connaissez la checklist des diagnostics obligatoires pour une vente, vous remarquerez les absents : pas de mesurage Carrez (c’est la surface habitable qui prend le relais), et pas de diagnostic termites, qui reste une obligation de vente.

Le tableau des validités — et pourquoi il diffère de la vente

C’est ici que se joue l’essentiel. Voici les durées de validité pour une location, avec la durée en vente en regard pour bien voir l’écart.

Retenez la logique : les diagnostics de sécurité durent deux fois plus longtemps en location qu’en vente. Ce n’est pas une faveur faite aux bailleurs — c’est que le locataire occupe le bien de façon continue, là où l’acquéreur prend une décision ponctuelle sur la base d’un état des lieux à l’instant T.

Conséquence pratique très utile : un diagnostic fait pour une vente sert ensuite pour une location, puisqu’il est plus récent que ce que la location exige. L’inverse est plus délicat — un état électrique de quatre ans, valable pour louer, sera périmé le jour où vous voudrez vendre. Les subtilités du gaz, particulièrement piégeuses, méritent un détour par cet article sur les durées de validité du diagnostic gaz.

Le sujet qui domine tout : le DPE et les passoires thermiques

Depuis quelques années, un diagnostic a pris le pas sur tous les autres dans la vie d’un bailleur : le DPE. Non plus comme une formalité, mais comme un droit de louer.

La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif interdisant la mise en location des logements les plus énergivores, en commençant par la classe G, puis la classe F, puis la classe E. S’y ajoute une seconde contrainte, souvent découverte plus tard : le gel de l’indexation du loyer sur l’IRL pour les logements classés F et G. Autrement dit, une passoire thermique ne peut pas voir son loyer revalorisé, même si le bail prévoit une clause de révision.

Le calendrier exact et ses échéances méritent leur propre lecture : je l’ai détaillé dans DPE F ou G : le calendrier des interdictions de location.

Une nuance récente mérite l’attention des propriétaires de logements chauffés à l’électricité : l’évolution du mode de calcul du DPE peut faire changer de classe certains biens sans aucun travaux, et donc débloquer une indexation gelée. J’explique le mécanisme et la démarche dans ce point sur le nouveau DPE et l’indexation du loyer. Si votre bien est un F ou un G électrique, commencez par là avant d’envisager des travaux.

Trois pièges fréquents chez les bailleurs

1. Refaire tous les diagnostics à chaque changement de locataire

C’est le réflexe le plus coûteux, et le plus inutile. Un état électrique de deux ans reste valable pour un nouveau bail : il court sur six ans. Idem pour le gaz et le plomb. Seul l’ERP, valable six mois, devra presque toujours être régénéré — et il ne coûte quasiment rien.

Le bon geste : ouvrir le dossier, regarder la date de chaque rapport, et ne commander que ce qui est réellement périmé.

2. Croire que le DPE se fait au moment du bail

Non : son étiquette doit figurer dans l’annonce de location. Vous devez donc l’avoir avant de publier, pas au moment de signer. C’est le seul diagnostic soumis à cette contrainte de calendrier aussi précoce, et l’oublier expose à un rappel à l’ordre — sans parler du fait qu’une annonce sans étiquette est aujourd’hui immédiatement repérée.

3. Oublier que l’amiante doit pouvoir être produit

Le constat amiante n’étant pas annexé au bail, on l’oublie. Mais si votre logement est dans un immeuble d’avant juillet 1997 et que le locataire demande à consulter le document, vous devez pouvoir le lui fournir. Pour les parties privatives, c’est le DAPP ; pour les parties communes, le DTA détenu par le syndic. Les deux se confondent souvent : j’ai clarifié la différence entre DAPP et DTA dans un article dédié.

Combien ça coûte, et comment ne pas payer deux fois

Le poste le plus économe consiste à grouper tous les diagnostics en une seule visite. Un diagnostiqueur certifié sur l’ensemble des domaines réalise le DPE, l’électricité, le gaz et la surface habitable en un seul passage — là où commander à l’unité multiplie les déplacements, donc les frais.

Le second réflexe, c’est de penser au coup d’après. Si vous envisagez de vendre le bien dans les trois ans, faire réaliser des diagnostics « de vente » plutôt que « de location » vous évitera de tout refaire. Les rapports plus exigeants couvrent les besoins des moins exigeants, jamais l’inverse.

Pour les ordres de grandeur dans la région, j’ai publié un point détaillé sur les tarifs des diagnostics immobiliers à Montpellier, avec les écarts entre commandes à l’unité et packs groupés.

Ce qu’il faut retenir

• Le bail doit comporter, systématiquement, le DPE, l’ERP et la surface habitable.
• S’y ajoutent, selon le bien : le CREP plomb (avant 1949), l’électricité et le gaz (installations de plus de 15 ans), et l’état des nuisances sonores en zone aéroport.
• L’amiante n’est pas annexé au bail mais doit être tenu à disposition du locataire sur demande.
• Électricité et gaz valent 6 ans en location, contre 3 ans en vente : un diagnostic de vente sert pour louer, l’inverse est risqué.
• L’ERP (6 mois) est le seul à régénérer quasi systématiquement à chaque nouveau bail.
• Le DPE doit exister avant la publication de l’annonce, pas au moment de signer.
• Les classes F et G subissent le gel de l’indexation du loyer et un calendrier d’interdiction de location.

Guillaume Pons — Diagnostiqueur immobilier certifié à Montpellier. Je réalise les packs location (DPE, électricité, gaz, ERP, surface habitable) en une seule visite, à Montpellier et dans l’Hérault. Calculer votre devis en ligne.