Catastrophe naturelle : que déclarer à la vente ? Hérault, Gard

Pas les arrêtés de la commune : les sinistres du bien. Ce que le vendeur — ou le bailleur — doit déclarer dans l’état des risques, c’est la liste des arrêtés de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien et qui ont donné lieu au versement d’une indemnité, pendant sa période de propriété ou à sa connaissance. C’est l’article L. 125-5, IV, du code de l’environnement, précisé au 5° de l’article R. 125-24. S’y ajoute, pour la sécheresse, la liste des travaux indemnisés et non réalisés. Le reste — les 36 arrêtés de Montpellier, les 35 de Narbonne — est public, sur Géorisques, et n’a pas à être recopié.

La confusion est fréquente dans les deux sens. Des vendeurs recopient l’historique entier de la commune, ce qui n’informe de rien ; d’autres taisent un dégât des eaux indemnisé en 2014 parce que « ça n’a rien à voir avec le zonage ». Cet article dit ce que la loi demande, ce que les 1 762 arrêtés des 119 communes de ma zone d’intervention racontent du territoire — dont l’épisode du 18 décembre 2025, reconnu pour 35 d’entre elles —, et ce que ça change à la vente. Pour le document lui-même, voyez l’ERP, ce document à six mois qu’on oublie.

Ce que dit la loi, et ce qu’elle ne dit pas

L’article L. 125-5, IV, est court : lorsqu’un immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre de la garantie catastrophe naturelle ou technologique, le vendeur ou le bailleur est tenu d’en informer l’acquéreur ou le locataire, dans l’état des risques, pour tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire, ou dont il a lui-même été informé. Trois conditions, cumulatives : un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, un sinistre sur le bien, une indemnisation versée.

Ce qui en découle :

• Un arrêté qui concerne la commune mais pas votre logement ne se déclare pas. Montpellier a été reconnue quatorze fois pour la sécheresse ; un appartement au troisième étage n’a rien à en dire.
• Un sinistre non indemnisé — franchise supérieure au dommage, déclaration jamais faite, assureur ayant refusé — ne se déclare pas non plus au titre de ce texte. Il peut relever d’autres obligations, l’information de bonne foi sur les vices connus notamment, mais pas de l’état des risques.
• Un sinistre indemnisé avant votre achat, dont le vendeur précédent vous a informé, se déclare : l’information se transmet, sans limite de temps.
• Vente et location sont sur le même plan : le bailleur informe le locataire, à chaque bail.

Il n’y a pas d’obligation de fournir le dossier d’assurance. Il y a l’obligation de dire, dans l’état des risques, que tel arrêté a affecté le bien et a été indemnisé. La sanction est celle de tout manquement à l’état des risques — résolution de la vente ou diminution du prix, et un délai de rétractation qui ne court pas tant que l’information n’a pas été donnée.

La sécheresse, le cas à part

Depuis le 1er janvier 2025, le dernier alinéa de l’article R. 125-24 ajoute une pièce, et elle vise un cas précis : les fissures liées au retrait-gonflement des argiles. Quand le vendeur dispose du rapport d’expertise que l’assureur lui a communiqué, il joint à l’état des risques la liste des travaux permettant un arrêt des désordres qui ont été indemnisés — ou ouvraient droit à indemnisation — et qu’il n’a pas réalisés.

Le mécanisme est simple à comprendre. L’indemnité sécheresse est versée pour réparer ; certains propriétaires la touchent, rebouchent les fissures, et vendent. L’acquéreur découvre deux étés plus tard que la maison bouge encore, et que l’assureur a déjà payé une fois. La liste des travaux non faits, jointe au dossier, lui dit avant de signer ce qui reste à faire : reprise en sous-œuvre, micropieux, drainage, et le prix en tient compte.

Dans la zone, ce n’est pas une hypothèse d’école. Sur les 1 762 arrêtés de catastrophe naturelle recensés dans les 119 communes, 422 sont des sécheresses — un quart —, et ils se concentrent sur les terrains argileux de la couronne nord et ouest de Montpellier :

À Clapiers ou à Jacou, la sécheresse pèse plus que l’inondation dans l’historique de la commune. Ce sont des communes de pavillons des années 1970-1990, fondés peu profond sur des argiles qui gonflent l’hiver et se rétractent l’été, et c’est exactement le bâti que la liste des travaux non réalisés vise. À l’inverse, vingt-trois communes n’ont aucun arrêté sécheresse : le littoral sableux — Pérols, Mauguio, Palavas, La Grande-Motte, Le Grau-du-Roi, Sète —, la plaine de l’étang de l’Or, et quelques villages du Gard. Là, c’est l’eau qui fait l’historique.

Ce que 1 762 arrêtés racontent du territoire

La base GASPAR, tenue par le ministère et publiée sur Géorisques, recense tous les arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle depuis la création du régime en 1982. Sur les 119 communes de ma zone d’intervention, le relevé du 13 septembre 2026 en compte 1 762, et la répartition dit quelque chose du pays :

• 1 143 pour inondations et coulées de boue — près des deux tiers. Les épisodes cévenols et méditerranéens, chaque automne ou presque, sur le Lez, la Mosson, le Vidourle, le Vistre, l’Hérault, l’Orb et l’Aude.
• 422 pour sécheresse — le retrait-gonflement des argiles, presque exclusivement dans l’arrière-pays et la couronne de Montpellier.
• 119 pour tempête : un par commune, la tempête de décembre 1999, reconnue partout.
• 32 glissements de terrain, 8 mouvements de terrain, dans les vallées et sur les coteaux.
• 31 chocs mécaniques liés à l’action des vagues, tous sur le littoral, de Narbonne à La Grande-Motte.
• Cinq remontées de nappe, un poids de neige et une secousse sismique — celle de Narbonne, la seule de la zone.

Les communes les plus reconnues sont celles où plusieurs aléas se cumulent : Montpellier (36 arrêtés, 21 inondations et 14 sécheresses), Narbonne (35, dont 23 inondations et 3 chocs de vagues), Villeneuve-lès-Maguelone (31), Marseillan (29), Lattes (28, dont 23 inondations — le record de la zone pour l’eau seule). Les moins reconnues sont les petites communes de plaine : Saint-Félix-de-Lodez et Cournonsec en comptent cinq.

L’épisode du 18 décembre 2025

Le relevé fait apparaître un événement récent et large : un épisode d’inondations et de coulées de boue daté du 18 décembre 2025, reconnu par arrêté pour 35 des 119 communes — l’essentiel de la métropole de Montpellier, de Castelnau-le-Lez à Saint-Jean-de-Védas, de Prades-le-Lez à Palavas, plus Frontignan, Boisseron et, pour le 20 décembre, Marsillargues. C’est le dernier arrêté connu pour la plupart des communes de la couronne.

Pour un vendeur, ce que ça veut dire est concret. Si le logement a été touché ce jour-là et que l’assureur a indemnisé, l’arrêté figure dans l’état des risques de toute vente ou de tout bail à venir, tant que le bien change de mains. Si le logement n’a rien eu, l’arrêté reste un fait communal, visible sur Géorisques et sur la page de la commune, mais il n’a pas à être déclaré. Et pour un acquéreur, c’est la question à poser à la première visite : « Décembre 2025, ici, il s’est passé quoi ? » Un vendeur qui a été indemnisé doit répondre par écrit ; un vendeur qui ne l’a pas été peut répondre de vive voix, et l’acquéreur ira vérifier le zonage du PPRI — ce que dit l’état des risques en zone inondable.

Ce que ça change à la vente

Le premier effet est sur le dossier. L’état des risques se refait à chaque vente, et depuis 2025 son modèle porte deux lignes de plus : les sinistres indemnisés et, pour la sécheresse, les travaux non faits. Un document établi sur un modèle antérieur, ou rempli sans poser la question au vendeur, est incomplet. C’est une obligation du vendeur, mais elle passe par un document que le professionnel établit — lui demander est une partie de la mission, et un état des risques produit sans avoir posé la question est un document dont on sait qu’il peut manquer une ligne.

Le deuxième effet est sur le prix, et il est rarement à la baisse pour qui joue franc. Un sinistre indemnisé et réparé, documenté, est une maison dont on connaît l’histoire ; c’est un argument. Un sinistre découvert après la vente est un contentieux. Entre les deux, la clause de non-garantie des vices cachés ne protège pas le vendeur qui savait — le vendeur est-il vraiment protégé ? — et l’état des risques est précisément la preuve qu’il savait.

Le troisième effet est sur l’assurance de l’acquéreur. Un bien avec plusieurs sinistres catastrophe naturelle déclarés s’assure quand même : la garantie est légale, adossée à tout contrat dommages, et l’assureur ne peut pas la refuser. Ce qui change, c’est l’expertise à la prochaine déclaration — un sinistre sécheresse indemnisé et non réparé sera opposé au nouveau propriétaire quand il déclarera les fissures suivantes. Là encore, savoir avant vaut mieux.

Ce qu’il faut retenir

• Le vendeur ne déclare pas les arrêtés de la commune : il déclare les sinistres indemnisés sur le bien au titre d’un arrêté de catastrophe naturelle, pendant sa propriété ou à sa connaissance (L. 125-5, IV ; R. 125-24, 5°).
• Pour la sécheresse, il joint en plus la liste des travaux indemnisés et non réalisés, quand il a le rapport d’expertise (R. 125-24, dernier alinéa, depuis le 1er janvier 2025).
• Sur 1 762 arrêtés dans 119 communes : deux tiers d’inondations, un quart de sécheresses — celles-ci concentrées sur les argiles de la couronne de Montpellier, Clapiers et Montpellier en tête avec 14 chacune.
• L’épisode du 18 décembre 2025 est reconnu pour 35 communes. Un logement indemnisé ce jour-là se déclare à chaque vente et à chaque bail à venir.
• Vente et location sont sur le même plan ; l’obligation se transmet de propriétaire en propriétaire, sans prescription.
• L’historique de la commune est public sur Géorisques ; l’historique du bien n’existe que dans l’état des risques du vendeur.

Les pages communes de Pons DPI donnent, pour chacune des 119 communes couvertes, le nombre d’arrêtés de catastrophe naturelle, leur répartition par phénomène et le dernier épisode reconnu, d’après la base GASPAR, avec la date du relevé.