PPRI prescrit, pas approuvé : l'ERP est-il dû ? Hérault et Gard

Oui. Un plan de prévention des risques simplement prescrit — mis à l’étude par arrêté préfectoral, sans zonage ni règlement approuvés — rend l’état des risques obligatoire à la vente comme à la location, au même titre qu’un plan approuvé. C’est le 4° de l’article R. 125-23 du code de l’environnement, et c’est la cause la plus fréquente d’un état des risques oublié. Autour de Montpellier, ce cas n’est pas théorique : au relevé Géorisques du 13 septembre 2026, Lunel, Baillargues et Saint-Brès ont un PPRI prescrit depuis le 31 août 2006 et toujours pas approuvé ; Montpellier et Castelnau-le-Lez ont, en plus de leur plan approuvé, une révision prescrite depuis le 22 octobre 2025.

Cet article explique ce que « prescrit » veut dire dans la vie d’un plan de prévention, pourquoi le législateur fait courir l’obligation d’information dès ce stade, ce que l’état des risques doit contenir quand il n’y a pas encore de zonage, et ce qui se passe à la vente quand le document manque ou date d’avant la prescription. Pour le contenu d’un état des risques en général, voyez l’ERP, ce document à six mois qu’on oublie ; pour le zonage de Montpellier lui-même, ce que dit l’état des risques en zone inondable.

Ce que « prescrit » veut dire

Un plan de prévention des risques naturels — inondation, incendie de forêt, mouvement de terrain — naît par un arrêté de prescription du préfet. Cet arrêté définit le périmètre mis à l’étude, les aléas concernés et les modalités de concertation. Suivent des années d’études techniques, un projet de zonage, une enquête publique, puis un arrêté d’approbation. Entre les deux, le plan est « prescrit » : il existe administrativement, il a un périmètre, mais il n’a ni carte réglementaire ni règlement opposables.

Deux choses en découlent, et elles ne vont pas dans le même sens.

Pour l’urbanisme, un plan prescrit ne pèse presque rien par lui-même. Ce sont le plan local d’urbanisme et, s’il existe, l’ancien plan de prévention qui s’appliquent aux permis et aux travaux — sauf si le préfet a rendu certaines dispositions du projet immédiatement opposables, ce que l’article L. 562-2 du code de l’environnement lui permet quand l’urgence le justifie.

Pour l’information de l’acquéreur ou du locataire, en revanche, la prescription suffit. L’article L. 125-5 du code de l’environnement vise les biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention « prescrit ou approuvé », et l’article R. 125-23 en fait un déclencheur à part entière : le 4° vise le bien situé « dans le périmètre mis à l’étude » d’un plan technologique, naturel ou minier prescrit. On n’attend pas l’approbation. Le raisonnement du législateur est simple : si l’État a jugé le risque assez sérieux pour ouvrir une procédure, l’acquéreur doit le savoir avant de s’engager, même si personne ne sait encore dans quelle zone la parcelle finira.

Où c’est le cas autour de Montpellier

Le relevé Géorisques que je tiens commune par commune — couches des plans de prévention, publiées par les directions départementales des territoires — donne, au 13 septembre 2026, sept communes de la zone d’intervention avec un plan prescrit non approuvé.

Les trois premières sont les plus exposées à l’erreur. Un vendeur — ou un professionnel pressé — consulte Géorisques, ne trouve pas de plan approuvé à Lunel, et conclut qu’il n’y a rien à déclarer au titre des plans de prévention. C’est faux depuis vingt ans. Et comme tout l’Hérault, hors la plaine littorale, est en zone de sismicité 2, l’état des risques y est de toute façon dû ; mais un document qui mentionne la sismicité et tait le PPRI prescrit est incomplet, et l’incomplétude se sanctionne comme l’absence.

Les quatre autres sont le cas inverse : un plan approuvé existe, tout le monde le connaît, et la révision prescrite passe sous le radar. À Montpellier, depuis le 22 octobre 2025, un état des risques conforme mentionne deux éléments — le plan de 2004, avec extrait de zonage et de règlement, et le périmètre mis à l’étude de la révision. Un document produit avant cette date, ou après mais sur un modèle qui ne l’intègre pas, ne le fait pas.

Ce que l’état des risques doit contenir quand il n’y a pas de zonage

L’article R. 125-24 du code de l’environnement fixe le contenu. Quel que soit le bien : la date d’élaboration, le numéro de parcelle — la parcelle, pas l’adresse, ce qui impose la référence cadastrale — et la liste des zones ou périmètres de l’article R. 125-23 dans lesquels le bien se trouve. C’est là que le périmètre mis à l’étude apparaît, nommé comme tel, avec l’arrêté de prescription et sa date.

Ensuite, « selon le cas ». Pour chaque plan de prévention approuvé : l’extrait du document graphique situant le bien, l’extrait du règlement qui le concerne, et l’indication des travaux prescrits par ce règlement, réalisés ou non. Pour un plan seulement prescrit, ces trois pièces n’existent pas encore : il n’y a ni carte réglementaire ni règlement. Le document se contente donc de la mention du périmètre. Quand un dossier de concertation a été publié — c’est le cas de la révision de Montpellier, dont les cartes d’aléa sont consultables —, le joindre est une bonne pratique, pas une obligation.

S’ajoutent la fiche d’information sur le risque sismique, due en zone 2 et au-delà, la fiche radon dans les communes en potentiel de niveau 3 — dans la zone, Clermont-l’Hérault et Ceyras —, et, pour tout bien, l’information sur les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles pendant la période de propriété du vendeur. À Lunel, où 14 des 18 arrêtés de catastrophe naturelle de la commune sont des inondations, cette dernière rubrique n’est pas une formalité. Le détail par commune est dans sismicité, radon : quelles fiches joindre ?.

Ce que ça change à la vente

L’état des risques n’est pas un diagnostic comme les autres. Trois mécanismes le rendent redoutable quand il manque ou quand il est incomplet.

Le délai de rétractation ne court pas. L’article L. 125-5 dispose que si l’état des risques n’est pas remis à l’acquéreur au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation de dix jours ne court qu’à compter du lendemain de la communication du document. Un compromis signé à Lunel avec un état des risques muet sur le PPRI prescrit est un compromis dont l’acquéreur peut encore sortir, tant qu’un document conforme ne lui a pas été remis. La vente qu’on croyait sécurisée ne l’est pas — j’en parle plus longuement dans diagnostics et compromis : tenir les délais.

La résolution ou la diminution du prix. Le V du même article ouvre à l’acquéreur, comme au locataire, la possibilité de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix. Aucun autre diagnostic du dossier n’ouvre la résolution de la vente : les autres jouent sur la garantie des vices cachés. C’est ce qui explique que les notaires et les agences vérifient ce document en premier, comme le décrit ce qu’une agence vérifie avant un compromis.

La péremption silencieuse. Un état des risques vaut six mois. Mais il doit surtout refléter la situation du jour où il est remis : un document de Montpellier établi le 1er octobre 2025, parfaitement conforme ce jour-là, ne l’est plus le 22 octobre. Personne n’envoie de courrier au vendeur pour le prévenir. C’est le cas typique où le professionnel qui suit les arrêtés préfectoraux fait la différence, et c’est pour cette raison que les pages communes de ce site portent la date du relevé à côté de chaque plan.

Comment vérifier, en pratique

Le point de départ est toujours le même : georisques.gouv.fr, rubrique « connaître les risques près de chez moi », à l’adresse ou à la parcelle. Le rapport liste les plans de prévention de la commune avec leur état — prescrit, approuvé, modifié — et leurs dates. Le formulaire d’état des risques s’y génère, prérempli. Ce qu’il faut regarder, c’est la ligne de chaque plan : un plan « prescrit » y figure au même rang qu’un plan « approuvé », et c’est précisément cette ligne qu’on saute quand on cherche un zonage.

Deuxième vérification, pour les communes où un plan approuvé et une révision prescrite coexistent : que les deux apparaissent. Le générateur de Géorisques les reprend, mais un modèle d’état des risques rempli à la main, ou un document produit par un outil qui ne s’est pas mis à jour, peut n’en porter qu’un.

Troisième, la date. Un état des risques joint à une promesse doit avoir moins de six mois, et être postérieur au dernier arrêté qui a changé la situation de la commune. Pour Montpellier et Castelnau, c’est le 22 octobre 2025. Pour Mauguio, dont le PPRI a été approuvé le 5 mars 2025, c’est cette date : un document établi sur l’ancien zonage est à refaire.

Ce qu’il faut retenir

• Un plan prescrit rend l’état des risques obligatoire, à la vente comme à la location — article R. 125-23, 4°, du code de l’environnement. L’approbation n’est pas la condition, la prescription l’est.
• Autour de Montpellier, au 13 septembre 2026 : Lunel, Baillargues et Saint-Brès ont un PPRI prescrit depuis le 31 août 2006, jamais approuvé ; Montpellier et Castelnau-le-Lez ont une révision prescrite depuis le 22 octobre 2025 en plus de leur plan approuvé ; Le Triadou et Saint-Vincent-de-Barbeyrargues ont une révision de leur plan incendie prescrite depuis 2009.
• Sans zonage approuvé, l’état des risques mentionne le périmètre mis à l’étude ; il n’y a ni extrait de règlement ni travaux prescrits à joindre.
• Un état des risques incomplet se sanctionne comme un état des risques absent : délai de rétractation qui ne court pas, résolution ou diminution du prix possibles.
• Un document conforme à sa date peut ne plus l’être le lendemain d’un arrêté préfectoral. À Montpellier, tout état des risques antérieur au 22 octobre 2025 est à refaire.
• La vérification tient en une page de Géorisques, à condition de lire la ligne des plans prescrits, pas seulement celle des plans approuvés.

Les pages communes de Pons DPI donnent, pour chacune des 119 communes couvertes, les plans de prévention avec leur état et leur date, relevés sur Géorisques et datés — le point de départ d’un état des risques qui dit tout.