Montpellier est traversée par deux cours d’eau à régime méditerranéen, le Lez et la Mosson, et son plan de prévention des risques d’inondation date de 2004. Le 22 octobre 2025, le préfet de l’Hérault en a prescrit la révision, pour y intégrer les crues rapides et le ruissellement que le plan de 2004 ne traitait pas. Pour qui vend ou loue, cela change une chose immédiatement : le contenu de l’état des risques, ce document du dossier de diagnostic qui doit dire, avant même la première visite, dans quelle zone se trouve le bien et ce que le règlement y impose.
Cet article dit ce que le PPRI de Montpellier découpe et ce que ses zones veulent dire pour un logement existant, ce qu’il en est dans les communes voisines — Lattes, Pérols, Palavas, Mauguio, Castelnau-le-Lez, chacune avec son propre plan et sa propre date —, et ce que l’état des risques doit contenir pour être conforme. Il ne revient pas sur le document en général, déjà traité dans l’état des risques, ce document à six mois qu’on oublie : ici, il s’agit du risque inondation, à l’adresse.
Ce que le PPRI de Montpellier découpe
Le plan de prévention des risques d’inondation Basse vallée du Lez et de la Mosson, commune de Montpellier, a été prescrit le 18 juin 2002, soumis à enquête publique le 24 juillet 2003 et approuvé le 13 janvier 2004. Il vaut servitude d’utilité publique : il s’impose au plan local d’urbanisme, à tout permis et à tous travaux, et c’est lui que l’état des risques reproduit.
Son règlement distingue trois zones principales et quelques zones particulières :
| Zone | Ce qu’elle désigne | Ce que le règlement y fait |
|---|---|---|
| R (rouge) | Zones inondables naturelles, peu ou pas urbanisées, aléa indifférencié | Tous travaux interdits sauf ceux expressément admis ; pas de nouvelle construction d’habitation |
| RU (rouge urbanisée) | Zones inondables densément urbanisées, aléa fort | Même logique : l’existant est géré, pas étendu ; création d’ouvertures sous la cote de PHE interdite |
| BU (bleue) | Zones inondables urbanisées à risque moindre, champs d’expansion des crues | Constructions et travaux admis sous conditions, dont la cote du premier plancher |
| RA · RM · BU1 | Confluence du Lez et du ruisseau des Aiguerelles · moulins du Lez · bordure sud-ouest de l’avenue du Père Soulas | Régimes adaptés à ces situations précises |
La clé de lecture, dans toutes les zones, c’est la cote des plus hautes eaux (PHE) : le niveau atteint par la crue centennale calculée, exprimé en mètres NGF. Le règlement cale la sous-face du premier plancher aménagé à PHE + 30 cm ; là où la PHE n’est pas définie, à 50 cm au-dessus du terrain naturel. Les réseaux électriques doivent être placés au-dessus de cette cote, les matériaux situés en dessous doivent résister à l’eau, et aucune ouverture nouvelle ne peut être créée sous la PHE en zone rouge.
Pour un logement existant, cela ne remet rien en cause : les biens antérieurs au plan « continuent de bénéficier du régime général de garantie prévu par la loi », dit le règlement. Ce que la zone conditionne, ce sont les travaux que l’acquéreur pourra faire — une extension, l’aménagement d’un garage, une véranda, un changement de destination — et c’est exactement ce qu’il doit savoir avant de faire une offre.
Autour de Montpellier : un plan par commune, une date par plan
Il n’y a pas un PPRI de la métropole, mais un plan par bassin ou par commune, chacun avec sa date, son zonage et son règlement. C’est ce qui rend l’état des risques impossible à copier d’une commune à l’autre. Le tableau, relevé sur la table de suivi de la direction départementale des territoires et de la mer (mise à jour du 28 octobre 2025) :
| Commune | Plan | Approuvé le | Situation |
|---|---|---|---|
| Montpellier | Lez-Mosson | 13 janvier 2004 | Révision prescrite le 22 octobre 2025 |
| Castelnau-le-Lez | Basse vallée du Lez | 4 décembre 1998, modifié le 2 septembre 2014 | Révision prescrite le 22 octobre 2025 |
| Lattes | communal | 6 juin 2013 | — |
| Pérols | communal | 29 juin 2021 | — |
| Palavas-les-Flots | communal | 7 février 2018 | — |
| Mauguio | communal | 5 mars 2025 | Plan tout neuf |
| Villeneuve-lès-Maguelone | Basse vallée de la Mosson | 18 février 2002 | — |
| Saint-Jean-de-Védas | Basse vallée de la Mosson | 18 février 2002, modifié le 2 décembre 2020 | — |
| Juvignac · Grabels · Saint-Georges-d’Orques | Mosson amont | 9 mars 2001 | — |
| Le Crès · Jacou · Teyran · Vendargues | Salaison | 14 août 2003 | — |
| Clapiers · Montferrier · Prades-le-Lez · Saint-Clément-de-Rivière | communal | 28 février 2013 | — |
| Saint-Gély-du-Fesc | Lez | 11 mai 2007 | — |
| Saint-Aunès | communal | 13 septembre 2010 | — |
| Pignan | Brue | 12 février 2009, modifié le 9 juin 2015 | — |
| Fabrègues · Cournonterral | Coulazou | 23 septembre 2002 | — |
| Lunel · Baillargues | — | aucun plan approuvé | Élaboration prescrite le 31 août 2006 |
Trois lignes méritent qu’on s’y arrête.
Mauguio a un plan approuvé le 5 mars 2025. Un état des risques établi d’après l’ancien zonage — celui d’une vente de 2023, par exemple — est faux, même s’il paraît complet. Sur Mauguio et Carnon, tout se refait sur le plan neuf.
Lunel et Baillargues n’ont pas de plan approuvé, mais un plan prescrit depuis 2006. Le code de l’environnement est explicite : le périmètre mis à l’étude d’un plan prescrit déclenche l’obligation au même titre qu’un plan approuvé — le cas est détaillé dans PPRI prescrit, pas approuvé : l’état des risques est-il dû ?. L’état des risques y est dû, et il doit mentionner cette situation.
Montpellier et Castelnau-le-Lez sont dans le cas intermédiaire : un plan approuvé qui continue de s’appliquer, et une révision prescrite qui s’ajoute.
Ce que la révision du 22 octobre 2025 change au dossier
L’arrêté préfectoral du 22 octobre 2025 prescrit la révision du PPRI de Montpellier, approuvé en 2004, pour prendre en compte les crues rapides, le ruissellement et les coulées de boue — des phénomènes que le plan de 2004, construit sur le débordement du Lez et de la Mosson, ne modélisait pas. La même prescription vise Castelnau-le-Lez.
Tant que la révision n’est pas approuvée, le zonage de 2004 reste le seul opposable aux permis et aux travaux. Mais pour l’information des acquéreurs et des locataires, la prescription produit un effet immédiat : le bien est désormais à la fois dans une zone d’un plan approuvé et dans le périmètre mis à l’étude d’un plan prescrit, et l’état des risques doit dire les deux. Un document qui ne mentionne que le plan de 2004 est incomplet depuis le 22 octobre 2025.
L’autre effet est prospectif. Le ruissellement ne suit pas les rivières : des parcelles éloignées du Lez, sur les pentes qui descendent vers le centre ou vers la Mosson, peuvent entrer dans le futur zonage. Un acquéreur qui achète aujourd’hui hors zone à Montpellier achète avec cette incertitude, et un vendeur bien conseillé la nomme plutôt que de la laisser découvrir.
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Ce que l’état des risques doit contenir pour un bien en zone PPRI
L’état des risques n’est pas une case cochée « inondation : oui ». L’article R. 125-24 du code de l’environnement impose, pour chaque plan de prévention dans le périmètre duquel se trouve le bien :
- un extrait du document graphique situant le bien par rapport au zonage — la parcelle sur le plan, avec sa zone R, RU, BU ;
- l’extrait du règlement qui la concerne — ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire ;
- l’indication de savoir si des travaux sont prescrits par ce règlement pour ce bien, et s’ils ont été réalisés.
Le troisième point est celui qu’on oublie. Le règlement du PPRI de Montpellier prévoit, pour les biens existants avant sa publication, des mesures individuelles à prendre dans les cinq ans de l’approbation, plafonnées à 10 % de la valeur vénale : mise en sécurité des réseaux d’électricité, d’eau et d’assainissement, des appareils — chauffe-eau, chaudière, compteur électrique — et, le cas échéant, étanchéité du bâtiment lui-même. L’état des risques doit dire si elles ont été faites. Un « non » n’empêche pas la vente ; un silence expose.
S’y ajoutent, dans tout l’Hérault, la fiche d’information sur le risque sismique (le département entier est en zone 2, dite faible), et la liste des arrêtés de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien et donné lieu à indemnisation. Depuis peu, un vendeur indemnisé pour des fissures dues au retrait-gonflement des argiles, qui n’a pas fait les travaux, doit joindre la liste de ce qui reste à faire — un aléa qui concerne l’Hérault presque autant que la crue. Les fiches à joindre, commune par commune, sont dans sismicité, radon : quelles fiches joindre à l’ERP ? ; et ce qu’il faut déclarer au titre des catastrophes naturelles — les sinistres indemnisés sur le bien, pas les arrêtés de la commune — dans catastrophe naturelle : que déclarer à la vente ?.
Le document mentionne sa date d’élaboration et le numéro de parcelle — pas seulement l’adresse. C’est pour cela qu’il se refait quand la parcelle change, et qu’il ne se recopie pas d’un lot à l’autre dans le même immeuble.
Quand le remettre, combien de temps il vaut, ce qu’on risque
L’état des risques a le calendrier le plus exigeant du dossier. Dès l’annonce, quel qu’en soit le support, une mention doit indiquer le moyen d’accéder aux informations. Dès la première visite, le vendeur le remet au visiteur — avant la promesse, avant tout le reste. Puis il intègre le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l’acte, et au bail en location. Il doit dater de moins de six mois à la signature.
Deux sanctions, écrites dans le code de l’environnement. Si le document n’est pas remis au plus tard à la promesse, le délai de rétractation de l’acquéreur ne court qu’à compter du lendemain de sa communication : la vente n’est pas sécurisée tant qu’il manque. Et en cas de manquement, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. C’est le seul document du dossier dont l’absence ouvre directement la résolution ; les autres jouent sur la garantie des vices cachés. Le détail des délais de chaque pièce est dans le tableau des validités 2026, et la façon dont une agence vérifie le dossier avant le compromis commence, logiquement, par celui-là.
Vendre ou louer en zone inondable : ce qui change vraiment
Le premier réflexe d’un vendeur qui découvre « zone bleue » sur Géorisques est de craindre pour son prix. La réalité est plus nuancée. À Lattes, à Pérols ou à Palavas, une part importante du bâti est en zone du PPRI, et le marché le sait : l’information n’est pas une surprise, c’est une donnée. Ce qui coûte, c’est de la découvrir tard — par l’acquéreur, sur Géorisques, après une offre acceptée —, parce qu’à ce moment-là elle devient un argument.
Concrètement, pour le vendeur ou le bailleur :
- Établir l’état des risques avant de publier l’annonce, pas la veille de la promesse. Géorisques le génère à la parcelle ; en cas de doute sur la zone ou sur les travaux prescrits, le service urbanisme de la commune a le plan et le règlement.
- Dire ce qui a été fait : réseaux électriques rehaussés, batardeaux, clapets anti-retour. Ce sont des réponses aux prescriptions du règlement, et elles se lisent dans l’état des risques comme dans l’annonce.
- Ne pas maquiller l’historique : les arrêtés de catastrophe naturelle sont publics et le sinistre indemnisé pendant votre propriété doit être déclaré.
- Distinguer les documents : l’état des risques ne traite pas du bruit aérien. À Mauguio, Pérols ou Lattes, le plan d’exposition au bruit de l’aéroport appelle un second document, et les deux coexistent dans le dossier.
Et pour l’acquéreur, la lecture utile n’est pas la couleur de la zone mais la cote de PHE rapportée au niveau réel du plancher : un rez-de-chaussée calé au-dessus de la PHE en zone bleue est mieux placé qu’un plain-pied sous la cote dans une zone qui paraît plus clémente. C’est une donnée du règlement, et un diagnostiqueur qui connaît le plan sait la lire avec vous.
Ce qu’il faut retenir
- Le PPRI de Montpellier (Lez-Mosson) est celui du 13 janvier 2004 ; sa révision est prescrite depuis le 22 octobre 2025, comme celle de Castelnau-le-Lez. Le zonage de 2004 s’applique toujours, mais l’état des risques doit mentionner les deux.
- Zones R, RU, BU : rien n’est invendable, tout est encadré — et la donnée qui compte est la cote de PHE + 30 cm pour le premier plancher.
- Un plan par commune, une date par plan : Lattes 2013, Palavas 2018, Pérols 2021, Mauguio 2025. Un état des risques se refait sur le zonage en vigueur, jamais sur celui d’une vente précédente.
- Lunel et Baillargues : pas de plan approuvé, mais un plan prescrit depuis 2006 — l’état des risques est dû.
- Pour chaque plan : extrait de la carte, extrait du règlement, travaux prescrits réalisés ou non. Plus la fiche sismique et les arrêtés de catastrophe naturelle ayant affecté le bien.
- Remis dès la première visite, valable six mois, et son absence ouvre la résolution de la vente ou la diminution du prix.
Si vous préparez une vente ou une location à Montpellier ou dans une commune du Lez, de la Mosson ou du littoral, le devis en ligne intègre l’état des risques au dossier, établi sur le plan en vigueur à votre parcelle.
Questions fréquentes
Peut-on vendre une maison en zone rouge du PPRI ? +
Oui. Le plan de prévention ne rend rien invendable : il encadre les constructions et les travaux, pas les mutations. Un bien existant en zone rouge se vend avec un état des risques qui montre la zone, reproduit l'extrait du règlement et indique si des travaux y sont prescrits et s'ils ont été réalisés. Ce que l'acheteur ne pourra pas faire — agrandir, créer une ouverture sous la cote des plus hautes eaux, transformer un garage en pièce à vivre — doit être lisible dans le dossier avant l'offre, pas après.
Comment savoir si mon bien est en zone inondable à Montpellier ? +
Sur Géorisques (georisques.gouv.fr), à l'adresse ou à la parcelle : la couche du PPRI affiche la zone (R, RU, BU…) et la plateforme génère l'état des risques. Le plan de zonage et le règlement complets sont consultables en mairie et sur le site de la préfecture de l'Hérault. À Montpellier, une adresse hors zone du PPRI reste soumise à l'état des risques pour un autre motif : toute la commune est en zone de sismicité 2, et depuis le 22 octobre 2025, dans le périmètre d'une révision prescrite.
Que change la révision du PPRI de Montpellier prescrite le 22 octobre 2025 ? +
Rien encore au zonage, tout au dossier. Tant que la révision n'est pas approuvée, c'est le plan de 2004 qui s'applique aux permis et aux travaux. Mais le périmètre mis à l'étude déclenche l'obligation d'information au même titre qu'un plan approuvé : l'état des risques d'un bien à Montpellier ou à Castelnau-le-Lez doit désormais mentionner les deux. La révision intègre les crues rapides, le ruissellement et les coulées de boue, absents du plan de 2004 ; des parcelles aujourd'hui hors zone peuvent y entrer.
L'état des risques est-il valable six mois à compter de quelle date ? +
De sa date d'élaboration, qui doit être de moins de six mois à la signature de la promesse ou du bail. Il est remis dès la première visite, ce qui impose souvent de le refaire avant l'acte. Si un nouveau plan est approuvé entre-temps — Mauguio le 5 mars 2025, Montpellier ou Castelnau quand leur révision aboutira —, le document est à refaire même s'il a moins de six mois : il doit refléter le zonage en vigueur.
Le vendeur doit-il déclarer les inondations passées ? +
Oui, sur deux plans. L'état des risques liste les arrêtés de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien et donné lieu à indemnisation. Et le vendeur informe l'acquéreur de tout sinistre indemnisé au titre des catastrophes naturelles survenu pendant sa période de propriété, ou dont il a lui-même été informé. Un dégât des eaux de crue indemnisé et passé sous silence n'est pas une omission anodine : c'est précisément ce que le texte vise.
Un bien à Lunel ou à Baillargues, sans PPRI approuvé, a-t-il besoin d'un état des risques ? +
Oui. Ces deux communes n'ont pas de PPRI approuvé, mais un PPRI prescrit depuis le 31 août 2006, et un plan prescrit déclenche l'obligation au même titre qu'un plan approuvé — le cas est détaillé dans PPRI prescrit, pas approuvé : l'état des risques est-il dû ?. Elles sont par ailleurs en zone de sismicité 2, comme tout l'Hérault. Conclure « pas de PPRI, donc pas d'ERP » est l'erreur classique, et elle ouvre à l'acquéreur la résolution de la vente.