Diagnostic immobilier : valable combien de temps ? Le tableau 2026

Un diagnostic immobilier est valable entre 6 mois et une durée illimitée, selon le diagnostic et selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location. Les quatre repères à retenir en 2026 : 10 ans pour le DPE, 3 ans pour l’électricité et le gaz en vente (6 ans en location), 6 mois pour l’ERP et les termites, et illimité pour l’amiante et le plomb quand ils sont négatifs.

Le reste, c’est de la nuance, et c’est dans la nuance que les ventes se bloquent chez le notaire : un DPE d’avant 2021 qui affiche encore « valable jusqu’en 2028 » alors qu’il est mort depuis janvier 2025, un état gaz de la vente précédente qu’on croyait bon pour six ans, un repérage amiante au nom de l’ancien propriétaire. Voici le tableau complet, vente et location, puis les pièges, un par un.

Le tableau des validités pour une vente

Le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte, depuis le 1er novembre 2007 (article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Chaque pièce doit être valable le jour de la promesse.

Les deux dernières lignes ne sont pas des prestations que je proposerai : l’assainissement est contrôlé par le service public (SPANC) de votre commune, l’audit énergétique relève d’un bureau d’études ou d’un diagnostiqueur habilité, vers qui je vous orienterai. Elles figurent ici parce qu’elles font partie du dossier du vendeur, et qu’un notaire les réclame.

Le tableau des validités pour une location

Le dossier de diagnostic technique locatif est annexé au bail à chaque signature ou renouvellement (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989). Les durées sont plus longues qu’en vente pour trois diagnostics, ce qui est la source de la plupart des confusions.

Ni termites, ni amiante, ni Carrez en location : le bailleur n’a pas à les fournir. J’ai détaillé le contenu pièce par pièce du dossier du bail dans le guide des diagnostics obligatoires pour la location.

Piège n° 1 : le DPE d’avant juillet 2021 qui se croit encore valable

C’est le piège le plus fréquent, et le plus coûteux en temps. La réforme du 1er juillet 2021 a rendu le DPE opposable et a changé sa méthode de calcul. Pour forcer la transition, le législateur a raccourci la vie des anciens rapports, sans que la date imprimée dessus change :

• DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : caduc depuis le 1er janvier 2023 ;
• DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : caduc depuis le 1er janvier 2025 ;
• DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 : valable 10 ans, jusqu’à la date indiquée.

Un rapport de mars 2020 affiche donc « valable jusqu’en mars 2030 » et ne vaut plus rien depuis vingt mois. Regardez la date de la visite, pas la date de fin. Et si votre DPE est ancien, sachez qu’un rapport neuf n’est pas qu’une formalité : depuis le 1er janvier 2026, le nouveau coefficient de l’électricité peut sortir un logement chauffé à l’électrique de F ou G, avec les conséquences sur le loyer que j’explique dans nouveau DPE 2026 et loyer.

Piège n° 2 : électricité et gaz, 3 ans ou 6 ans selon l’opération

Le même état de l’installation électrique vaut 3 ans pour une vente et 6 ans pour une location. Ce n’est pas le rapport qui change, c’est l’usage qu’on en fait. Deux conséquences pratiques :

• un état réalisé pour un bail en 2022 est encore valable pour un nouveau bail en 2027, mais il ne l’est plus pour une vente depuis 2025 ;
• la durée court depuis la date du rapport, jamais depuis la signature du bail. Un rapport de 5 ans et demi annexé à un bail de 3 ans sera périmé six mois plus tard, sans que cela remette en cause le bail en cours ; il faudra le refaire au renouvellement.

Le gaz suit exactement la même logique, avec une subtilité sur la notion d’installation « de plus de 15 ans » que j’ai détaillée dans durée de validité du diagnostic gaz : 15, 6 et 3 ans expliqués.

Piège n° 3 : le plomb, illimité ou pas

Le constat de risque d’exposition au plomb ne concerne que les logements d’avant 1949. Sa validité dépend entièrement du résultat :

• aucune peinture au-dessus du seuil de 1 mg/cm² : le rapport est valable sans limite de durée, vente comme location. Il se transmet d’un propriétaire à l’autre ;
• présence de plomb : 1 an en vente, 6 ans en location. Le délai court depuis la visite.

Dans le centre ancien de Montpellier, à Sète ou dans les cœurs de village de l’Hérault, le cas positif est la règle plutôt que l’exception : les peintures au plomb ont été utilisées jusqu’en 1949, et elles sont souvent encore là, sous plusieurs couches. Un CREP positif n’empêche pas de vendre, il oblige à informer, et il déclenche des obligations de travaux seulement si les revêtements sont dégradés.

Piège n° 4 : l’amiante, « illimité » sous conditions

Un état d’amiante négatif est valable sans limite de durée. Mais trois situations obligent à le refaire, et elles se voient toutes en première page du rapport :

1. Le rapport date d’avant le 1er avril 2013. La liste des matériaux à repérer a été étendue à cette date. Un repérage antérieur, même négatif, n’est plus recevable.
2. Le rapport est au nom d’un autre vendeur. Le repérage amiante vente est établi pour le propriétaire qui vend. Celui de la vente précédente, même récent, ne couvre pas la vôtre.
3. Le rapport est positif. La réglementation impose alors une réévaluation périodique de l’état de conservation des matériaux, et le notaire attendra un rapport qui reflète cet état au moment de la vente.

Sur une maison des années 1960 ou 1970, comme il y en a des milliers dans la première couronne de Montpellier, l’amiante est le diagnostic qui a le plus de chances d’être positif et le plus souvent « recyclé » d’une vente à l’autre par erreur. La liste complète des diagnostics d’une maison ancienne détaille ce qui se cumule sur ce type de bien.

Les diagnostics à 6 mois : le calendrier se prépare à l’envers

L’ERP et l’état termites ne valent que 6 mois. C’est court, et c’est volontaire : les zones de risque sont révisées, et les termites avancent. La conséquence, c’est que ces deux diagnostics ne se commandent pas en même temps que les autres : ils se commandent en fonction de la date de la promesse, pas de la mise en vente.

Une mise en vente qui traîne plus de six mois, ce qui n’a rien d’exceptionnel sur une maison ancienne, oblige à les refaire. L’ERP se régénère sans visite, à partir de l’adresse ; l’état termites demande une nouvelle visite. Le bon réflexe : commander le pack complet à la mise en vente, et prévoir dès le départ que ces deux-là seront peut-être à renouveler avant la signature.

Ce que la validité ne dit pas : le diagnostic « à jour » mais faux

Un diagnostic dans sa durée de validité peut être contesté s’il est erroné, et depuis 2021 le DPE est opposable au vendeur comme au diagnostiqueur. Un rapport valable n’est donc pas un rapport intouchable. Si vous doutez d’un DPE ancien, avant de le réutiliser, lisez contester un DPE faux ou invalide : recours et démarches. Cette opposabilité, comme la longueur du tableau ci-dessus, est une singularité française : ailleurs en Europe, l’acheteur paie le plus souvent sa propre expertise et le vendeur ne fournit que le certificat énergétique.

Ce qu’il faut retenir

• DPE : 10 ans, mais caduc si réalisé avant le 1er juillet 2021.
• Électricité et gaz : 3 ans en vente, 6 ans en location, depuis la date du rapport.
• ERP et termites : 6 mois, à caler sur la date de la promesse.
• Plomb : illimité si négatif, 1 an (vente) ou 6 ans (location) si positif.
• Amiante : illimité si négatif, mais à refaire si antérieur à avril 2013, au nom d’un autre vendeur, ou positif.
• Carrez et Boutin : illimités tant qu’il n’y a pas de travaux.
• La date qui compte est celle de la visite, en première page du rapport.

Le tableau à jour, diagnostic par diagnostic, reste consultable sur la page durées de validité des diagnostics du site, et le devis en ligne établit la liste exacte de ce qui vous manque depuis l’année de construction et le type d’opération. Pour le budget, voyez le prix de chaque diagnostic à Montpellier en 2026.