Visite du diagnostiqueur : durée, accès et documents à préparer

Une visite de diagnostic se prépare comme un état des lieux : ce qui est fermé, coupé ou encombré le jour du rendez-vous ne sera pas contrôlé, et le rapport le dira. Cela paraît anodin, jusqu’à ce qu’un acquéreur lise « combles non visités » dans le dossier ou que la banque demande pourquoi l’état électrique porte six points « non vérifiables ». Un diagnostic incomplet se refait, se paie deux fois, et retarde le compromis.

Cet article dit, diagnostic par diagnostic, combien de temps dure la visite, ce qui doit être accessible et en service, et quels documents changent le résultat. Il vaut pour une vente comme pour une location, à Montpellier comme ailleurs. C’est aussi ce que j’indiquerai à chaque prise de rendez-vous, parce qu’une visite bien préparée est le premier gage d’un rapport juste — le second étant le calendrier du dossier avant le compromis.

Combien de temps, selon ce qu’on contrôle

Les durées ci-dessous sont des ordres de grandeur pour un logement ordinaire, accessible et occupé normalement. Elles s’additionnent, avec un temps commun de repérage et de mesurage qui se mutualise quand plusieurs diagnostics sont faits le même jour.

Concrètement : un pack location (DPE, électricité, gaz, surface habitable) dans un appartement se fait en une heure et demie à deux heures. Un pack vente d’appartement ancien, avec amiante et Carrez, prend deux à trois heures. Une maison d’avant 1949, avec plomb, termites, combles et dépendances, occupe une demi-journée. Ce temps n’est pas incompressible mais il ne se négocie pas : un état parasitaire fait en un quart d’heure n’a pas regardé la charpente, et un DPE de trente minutes a saisi des valeurs par défaut.

Ce qui doit être accessible

La règle est la même pour tous les diagnostics : ce qui est accessible se contrôle, ce qui ne l’est pas se mentionne — et se motive. Les textes qui régissent l’état termites imposent de lister « les parties visitées et celles qui n’ont pu l’être », et le repérage amiante porte sur les matériaux « accessibles sans travaux destructifs ». Entre les deux, tout ce qui est fermé à clé, encombré ou obstrué le jour de la visite devient un trou dans le rapport.

Avant le rendez-vous, ouvrez ou dégagez :

• Les combles, par la trappe ou l’escalier escamotable, avec une échelle si nécessaire. C’est là que se jugent la charpente pour les termites, l’isolation pour le DPE, et les flocages ou plaques pour l’amiante. Une trappe visible mais inaccessible, c’est un comble « non visité », et la Cour de cassation a jugé en 2019 qu’un diagnostiqueur qui laisse des combles accessibles sans les visiter engage sa responsabilité — le vendeur, lui, hérite de la mention dans son dossier.
• La cave, le vide sanitaire, le garage, l’abri de jardin : bois en contact avec le sol, canalisations, tableau électrique secondaire, éventuelle citerne.
• Le tableau électrique et le disjoncteur général, sans meuble devant, et la prise de terre si elle est visible (piquet, barrette de coupure).
• Le compteur et les appareils à gaz : chaudière, cuisinière, chauffe-eau, avec le placard ouvert et le flexible visible sur toute sa longueur.
• Toutes les pièces, y compris celles d’un locataire, pour le plomb, l’amiante et le mesurage. Pour un logement loué, prévenez l’occupant à l’avance : il ouvre, il peut être présent, et il peut refuser une pièce — auquel cas le rapport le dira.
• Les meubles lourds devant les murs, si possible écartés dans un bien d’avant 1949 : la mesure du plomb se fait sur chaque revêtement, et un mur caché derrière une armoire est un revêtement non mesuré.

Pour le mesurage Carrez, chaque pièce doit pouvoir être parcourue au télémètre d’un mur à l’autre ; les placards et les décrochés comptent, les surfaces sous 1,80 m ne comptent pas, et c’est sur place que la distinction se fait.

Ce qui doit être en service

Deux diagnostics ne se font pas sur une installation coupée.

L’électricité doit être sous tension. L’état de l’installation électrique contrôle six points, et plusieurs supposent de faire fonctionner l’installation : le déclenchement du dispositif différentiel, la continuité de la terre, l’adéquation des protections. Compteur fermé, ou disjoncteur qu’on ne peut pas réarmer, et ces points passent en « non vérifiables ». Le rapport existe, mais il ne dit pas ce qu’on attend de lui, et un acquéreur averti demandera qu’il soit refait. Pour un logement vide, l’ouverture du compteur auprès du fournisseur prend quelques jours : à anticiper.

Le gaz doit alimenter les appareils. L’état de l’installation de gaz vérifie la tuyauterie, les raccordements, la ventilation et les appareils en fonctionnement — la combustion et l’évacuation des produits se contrôlent chaudière allumée. Une bouteille vide ou un compteur coupé donnent le même résultat qu’en électricité : des points non vérifiables. Et s’il existe une installation fixe, même sans abonnement depuis des années, l’état gaz est dû : c’est la présence de la tuyauterie qui compte, pas celle du compteur.

Le chauffage et l’eau chaude n’ont pas besoin de tourner pour le DPE, mais leurs équipements doivent être identifiables : plaque signalétique de la chaudière ou de la pompe à chaleur lisible, chauffe-eau accessible, régulation visible.

Les documents qui changent le résultat

Un diagnostic constate ; il ne devine pas. Sur tout ce qui ne se voit pas, la méthode retient une valeur par défaut, et ces valeurs sont conçues pour être prudentes — donc défavorables. Les documents sont le seul moyen de les remplacer par la réalité.

Pour le DPE, c’est décisif. Une isolation des combles posée en 2015 et invisible sous un plancher vaut, sans facture, « isolation inconnue », c’est-à-dire pas d’isolation pour un bâti ancien. Préparez les factures des travaux d’isolation (combles, murs, planchers), celles des menuiseries, la notice et la date de la chaudière ou de la pompe à chaleur, l’attestation d’entretien, les plans avec l’épaisseur des murs ; pour un immeuble chauffé collectivement, le règlement de copropriété ou le dernier décompte de charges. La façon dont ces données entrent dans le calcul est expliquée dans pourquoi deux DPE donnent des notes différentes.

Pour l’amiante et le plomb, les rapports précédents, s’il y en a : un repérage amiante négatif établi selon les normes actuelles reste valable, et un constat plomb ancien indique où les mesures ont déjà été faites. Un rapport de travaux de désamiantage ou un plan de retrait, si des matériaux ont été enlevés, évite qu’on cherche ce qui n’est plus là — et documente ce qui a été fait, ce que le repérage amiante liste A et liste B demande.

Pour les termites, un certificat de traitement antérieur, avec sa date et ses zones ; pour le gaz, le certificat de conformité d’une installation neuve ou modifiée ; pour tous, le permis de construire ou l’acte de propriété qui fixe la date de construction, car c’est elle qui déclenche l’amiante (permis avant le 1er juillet 1997) et le plomb (construction avant 1949).

Et le numéro de parcelle cadastrale, pour l’état des risques : il figure sur l’avis de taxe foncière ou sur l’acte. Il se remet avant la visite, pas pendant.

Ce que le diagnostiqueur doit faire, de son côté

La visite engage aussi le professionnel, et deux règles récentes vous permettent de le vérifier sur place.

Depuis le 1er juillet 2025, pour le DPE, il présente au commanditaire le QR code de son certificat de compétence, en cours de validité. Scannez-le : l’organisme certificateur et la date de fin s’affichent, et c’est le premier des contrôles décrits dans comment vérifier qu’un DPE est authentique. Depuis le 1er octobre 2025, les logiciels n’affichent l’étiquette énergie qu’une fois le diagnostic transmis à l’ADEME : un diagnostiqueur qui vous annonce « vous serez en D » depuis la cuisine travaille avec un outil qui n’est plus conforme, ou improvise.

Pour le reste, ce que vous êtes en droit d’attendre est simple : qu’il visite tout ce qui est accessible, qu’il écrive ce qui ne l’a pas été et pourquoi, qu’il sonde plutôt qu’il ne regarde — un parement, un faux plafond, un flexible de gaz derrière un four —, et qu’il vous dise, à la fin, ce qui a été contrôlé et ce qui manque. Le rapport suivra, sous 24 heures ouvrées chez Pons DPI, et c’est ce rapport, complet et daté, qui entre au dossier de vente ou au bail.

Ce qu’il faut retenir

• Durées : DPE 1 à 2 h, amiante et plomb 1 à 2 h chacun dans un bien ancien, électricité et gaz 30 min à 1 h, termites et mesurage moins d’une heure. Pack location : moins de 2 h ; pack vente d’appartement : 2 à 3 h ; maison ancienne : une demi-journée.
• Accès : combles, cave, vide sanitaire, garage, tableau électrique, compteur et appareils gaz, toutes les pièces. Ce qui est fermé devient « non visité » dans le rapport — et le vendeur en hérite.
• En service : électricité sous tension, gaz alimenté et appareils allumés. Sinon, des points « non vérifiables » qui n’ont pas la valeur d’un contrôle.
• Documents : factures d’isolation et de menuiseries, notice et date des équipements de chauffage, rapports précédents, certificat de traitement termites, date de construction, numéro de parcelle.
• Depuis 2025 : le diagnostiqueur présente son certificat par QR code à la visite, et ne peut plus annoncer l’étiquette DPE avant transmission à l’ADEME.
• Un bien loué se visite avec le locataire prévenu ; il peut refuser une pièce, et le rapport le dira.

Pour organiser la visite à Montpellier ou dans l’Hérault, le devis en ligne établit la liste des diagnostics dus et le temps à prévoir — et la confirmation de rendez-vous reprendra cette liste de préparation.