Pendant des années, la location courte durée a vécu dans un angle mort du droit des diagnostics : pas de bail d’habitation, donc pas de dossier de diagnostic technique, donc — croyait-on — rien à fournir. Un studio classé G interdit de bail classique pouvait continuer à tourner sur Airbnb sans que personne n’y trouve à redire. Et sa taille ne l’exemptait de rien non plus : aucune surface minimale ne dispense du DPE.
Ce temps-là se referme. La loi du 19 novembre 2024 — dite loi Le Meur, « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme » — a fait entrer la location saisonnière dans le champ du DPE, avec un calendrier qui court jusqu’à 2034. Et Montpellier, ville touristique et étudiante où la tension locative est forte, fait partie des communes qui utilisent ces outils.
Voici ce qu’un propriétaire qui loue — ou envisage de louer — en meublé de tourisme doit réellement fournir, ce qui reste facultatif mais prudent, et ce qui va changer.
D’abord, de quoi parle-t-on : trois situations très différentes
Le mot « Airbnb » recouvre des réalités juridiques distinctes, et les obligations ne sont pas les mêmes :
- vous louez votre résidence principale quelques semaines par an, dans la limite de 120 jours (que votre commune peut abaisser jusqu’à 90 jours depuis la loi de novembre 2024). C’est le régime le plus léger ;
- vous louez un logement entier qui n’est pas votre résidence principale — le vrai « meublé de tourisme ». Déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, et dans les communes qui l’ont décidé, autorisation de changement d’usage : le logement quitte officiellement l’habitation pour devenir un local à usage touristique ;
- vous louez en bail mobilité ou en meublé classique à l’année : vous n’êtes pas en location saisonnière, et c’est le dossier de diagnostics de la location classique qui s’applique, en entier.
C’est la deuxième situation que la loi de 2024 est venue encadrer — et c’est elle qui nous occupe.
Le DPE entre en scène : ce que dit la loi du 19 novembre 2024
Jusqu’en 2024, le DPE n’était pas exigé pour un contrat saisonnier : l’obligation d’annexer le diagnostic visait les baux d’habitation, et les locations de courte durée y échappaient. Résultat paradoxal : plus un logement était énergivore et difficile à louer à l’année, plus la location touristique devenait sa porte de sortie naturelle — au détriment du parc résidentiel.
La loi Le Meur s’attaque précisément à ce contournement, sur deux étages :
Premier étage, immédiat : le filtre à l’entrée. Dans les communes qui soumettent la location saisonnière à une autorisation de changement d’usage, la délivrance de cette autorisation peut être conditionnée à un DPE d’un niveau minimal, entre A et E. Concrètement : une passoire thermique F ou G peut se voir refuser l’entrée dans le parc touristique. Le DPE devient une pièce du dossier de demande, au même titre que le formulaire.
Second étage, programmé : l’alignement sur la décence énergétique. À l’horizon 2034, les meublés de tourisme devront respecter le niveau de performance exigé des logements loués à l’année — soit un DPE classé entre A et D. La logique est limpide : il ne doit plus exister de refuge réglementaire où un logement trop énergivore pour être loué à l’année resterait librement exploitable à la nuitée.
La résidence principale louée occasionnellement n’est pas visée par ces seuils. Le législateur ne cherche pas le particulier qui part en vacances, il cherche les logements retirés du marché résidentiel.
Pour situer ces échéances dans le paysage général — interdiction des G depuis 2025, des F en 2028, gel des loyers — le calendrier complet des interdictions DPE en location donne la vue d’ensemble.
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À Montpellier : le changement d’usage est déjà la règle
Montpellier fait partie des communes en zone tendue qui soumettent la transformation d’un logement en meublé de tourisme à une autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires. C’est le levier que la loi de 2024 est venue armer : la mairie qui délivre l’autorisation peut désormais y adosser une exigence de performance énergétique.
Pour un propriétaire montpelliérain, la conséquence pratique est simple : le DPE se fait avant le projet, pas après. Un investisseur qui vise la location touristique sur un appartement de l’Écusson ou des Beaux-Arts a intérêt à connaître la classe énergétique du bien avant de signer — elle conditionne peut-être l’autorisation d’exploiter. Les règles précises (périmètre, compensation, quotas) évoluent par délibération : vérifiez l’état exact du dispositif auprès de la métropole de Montpellier au moment de votre projet.
Un point technique qui joue en faveur du parc local : beaucoup de petits appartements montpelliérains sont chauffés à l’électricité, et le nouveau calcul du DPE entré en vigueur en 2026 a revalorisé leur note — jusqu’à une classe gagnée. Un DPE établi avant 2026 sur un studio électrique mérite d’être réexaminé avant de conclure que le bien est hors jeu.
Ce qui est dû, ce qui ne l’est pas : le tableau honnête
| Document | Location saisonnière | Bail d’habitation classique |
|---|---|---|
| DPE | Selon la situation : exigé au changement d’usage dans les communes qui l’ont décidé, généralisé à l’horizon 2034 | Obligatoire, annexé au bail |
| État des risques (ERP) | Dû — il s’attache au contrat de location écrit | Obligatoire, moins de 6 mois |
| Électricité / gaz (installations > 15 ans) | Non exigés | Obligatoires, valables 6 ans |
| Plomb (CREP) (avant 1949) | Non exigé | Obligatoire |
| Surface habitable (Boutin) | Non exigée | Obligatoire (résidence principale) |
| Détecteur de fumée (DAAF) | Obligatoire — tout logement, quel que soit le mode de location | Obligatoire |
Deux lignes de ce tableau méritent qu’on s’y arrête.
L’état des risques d’abord : c’est l’oublié systématique des annonces saisonnières, alors qu’il est dû et qu’il ne coûte rien. Dans l’Hérault, où l’inondation et le retrait-gonflement des argiles couvrent la quasi-totalité des communes, il se génère gratuitement sur Géorisques — l’article dédié à l’ERP explique comment, et pourquoi sa validité de 6 mois piège les distraits.
L’électricité et le gaz ensuite : la loi ne les exige pas pour un contrat saisonnier, et il faut le dire tel quel. Mais réfléchissez à ce que la location touristique fait subir à une installation : des occupants différents chaque semaine, qui ne connaissent pas les lieux, branchent des appareils en cascade et ne signaleront jamais une prise qui chauffe puisqu’ils repartent samedi. Sur un bien ancien, faire établir un état de l’installation — le même que pour une location classique, valable 6 ans — relève de la protection du propriétaire plus que de la conformité. En cas de sinistre, l’écart entre « j’avais un rapport récent » et « je n’avais jamais rien contrôlé » se mesure devant l’assureur, puis devant le juge.
Pour les durées de chacun de ces documents, le tableau des validités de tous les diagnostics sert de référence.
Trois réflexes avant de lancer — ou de continuer — une activité de meublé
Établir un DPE récent, même quand il n’est pas encore exigé. C’est la pièce qui conditionnera l’autorisation, la valeur du bien à la revente, et votre marge de manœuvre d’ici 2034. Un DPE coûte une fraction de ce que rapporte une semaine de haute saison, et il est valable dix ans.
Vérifier le règlement de copropriété et la mairie avant la plateforme. Un règlement de copropriété peut faire obstacle à la location touristique, et l’autorisation de changement d’usage se demande avant la première annonce, pas après le premier signalement. L’ordre des démarches n’est pas décoratif : plateforme en dernier.
Anticiper la sortie. Si le bien devient invendable en meublé — seuils DPE, quotas, fiscalité —, sa valeur de repli est celle d’un logement classique, avec le dossier de vente complet que cela suppose sur du bâti ancien. Un propriétaire qui connaît ses diagnostics connaît ses options.
Ce qu’il faut retenir
- La location saisonnière n’échappe plus au DPE : la loi du 19 novembre 2024 permet de conditionner le changement d’usage à un niveau minimal (A à E), et vise l’alignement des meublés de tourisme sur la décence énergétique (A à D) à l’horizon 2034.
- Votre résidence principale louée occasionnellement n’est pas visée par ces seuils — la limite est le nombre de jours (120, abaissable à 90).
- L’état des risques est dû pour un contrat saisonnier, et il est gratuit. Le détecteur de fumée est obligatoire partout. En meublé, l’entretien du détecteur revient au bailleur, pas à l’occupant.
- Électricité et gaz ne sont pas exigés en saisonnier — mais sur un bien ancien à forte rotation, les faire établir protège d’abord le propriétaire.
- À Montpellier, le changement d’usage est déjà encadré : le DPE se fait avant le projet d’investissement, pas après.
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Questions fréquentes
Le DPE est-il obligatoire pour louer sur Airbnb ? +
Cela dépend de votre situation. Pour louer votre résidence principale quelques semaines par an, non. Mais depuis la loi du 19 novembre 2024, dans les communes qui soumettent la location saisonnière à une autorisation de changement d'usage — c'est le cas de Montpellier pour les résidences secondaires —, cette autorisation peut être conditionnée à un DPE d'un niveau minimal, entre A et E. Et à l'horizon 2034, les meublés de tourisme devront s'aligner sur les exigences de décence énergétique, avec un DPE classé entre A et D. Le temps où la location courte durée échappait complètement au DPE est terminé.
Dois-je fournir un diagnostic électricité ou gaz pour une location saisonnière ? +
Non, la loi ne l'exige pas : les états des installations d'électricité et de gaz sont dus pour les baux d'habitation classiques, pas pour un contrat de location saisonnière. Mais votre responsabilité civile, elle, ne prend pas de vacances : en cas d'accident — incendie électrique, intoxication au monoxyde de carbone —, un propriétaire qui loue à des voyageurs une installation ancienne jamais contrôlée s'expose lourdement. Sur un bien ancien à rotation rapide, faire établir ces états relève de la gestion de risque, pas de la conformité.
L'état des risques (ERP) est-il dû pour une location saisonnière ? +
Oui. L'information sur les risques naturels et technologiques s'attache au contrat de location écrit, et le contrat saisonnier en est un. Dans l'Hérault, où la quasi-totalité des communes sont concernées par au moins un risque (inondation, retrait-gonflement des argiles, sismicité), l'état des risques doit être annexé. Bonne nouvelle : il se génère gratuitement en quelques minutes sur Géorisques, et il est valable 6 mois.
Puis-je louer ma résidence principale sur Airbnb sans DPE ? +
Oui. La location de votre résidence principale — dans la limite légale de 120 jours par an, que les communes peuvent désormais abaisser jusqu'à 90 jours — n'est pas soumise aux seuils de DPE applicables aux meublés de tourisme. C'est logique : vous y vivez, le logement n'est pas retiré du marché résidentiel. Les obligations de déclaration en mairie et de numéro d'enregistrement, elles, s'appliquent selon les règles de votre commune.
Mon meublé de tourisme est classé F : que va-t-il se passer ? +
Rien d'immédiat si votre activité est déjà autorisée — mais la trajectoire est écrite. Les communes peuvent refuser de nouvelles autorisations de changement d'usage aux logements mal classés, et le calendrier de la loi du 19 novembre 2024 vise 2034 pour l'alignement des meublés de tourisme sur la décence énergétique (classe D au minimum). Huit ans, c'est court pour une rénovation d'ampleur : mieux vaut établir maintenant un DPE récent, identifier les travaux qui font gagner les classes manquantes, et les programmer — d'autant que le nouveau calcul 2026 a déjà revalorisé les logements chauffés à l'électricité.
Un détecteur de fumée est-il obligatoire dans un meublé de tourisme ? +
Oui. Tout logement doit être équipé d'au moins un détecteur autonome avertisseur de fumée, quelle que soit la forme de la location. En location saisonnière, l'installation et l'entretien reviennent au propriétaire, piles comprises : le voyageur n'a rien à faire. Les règles complètes sont dans le guide du détecteur de fumée en location.
Je vends mon bien exploité en Airbnb : quels diagnostics ? +
Le dossier de vente complet, comme pour n'importe quel logement : DPE, amiante si le permis est antérieur à juillet 1997, plomb si le bâti date d'avant 1949, électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, termites dans l'Hérault, état des risques, et mesurage Carrez en copropriété. L'usage locatif touristique ne change rien au dossier de vente — mais un DPE favorable est devenu un argument de dossier pour l'acheteur qui veut poursuivre l'exploitation, puisque son autorisation pourra en dépendre.