Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire à la vente depuis le 27 avril 2006 et à la location depuis le 12 août 2008, pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949, partout en France. Son ancêtre, l’état des risques d’accessibilité au plomb, existait depuis 1998 mais ne s’appliquait que dans les zones à risque délimitées par les préfets ; la loi du 9 août 2004 l’a généralisé et rebaptisé.
Vingt ans plus tard, c’est le diagnostic le plus mal compris du dossier de vente. On le confond avec une recherche de canalisations, on croit qu’un résultat positif bloque la vente, et on s’étonne de le voir réclamé pour un appartement du centre de Montpellier que personne n’a « jamais vu au plomb ». Voici ce que le CREP mesure, ce que le seuil de 1 mg/cm² veut dire, et ce qui se passe quand le rapport est positif.
Pourquoi 1949, et pourquoi le plomb
Les peintures au plomb, la céruse en tête, ont couvert les murs, les boiseries et les fenêtres françaises jusqu’à leur interdiction dans l’habitat en 1948. Elles sont couvrantes, brillantes, durables, et elles sont toujours là : sous cinq ou dix couches de peinture plus récentes, dans les cages d’escalier de l’Écusson, sur les volets des maisons de village de l’Hérault.
Le problème n’est pas le plomb en place, c’est le plomb qui s’écaille. L’ingestion de poussières ou d’écailles de peinture provoque le saturnisme, une intoxication qui touche d’abord les enfants de moins de six ans, avec des atteintes du développement neurologique en partie irréversibles. Le plomb se fixe dans les os et s’y stocke pendant des années ; il traverse le placenta, ce qui explique que la femme enceinte soit, avec le jeune enfant, la personne que la réglementation cherche à protéger.
D’où la date : avant 1949, on présume la présence de peintures au plomb, et on mesure. Après, on ne cherche pas.
Ce que le diagnostiqueur mesure, et comment
Le CREP est un repérage des revêtements contenant du plomb, encadré par le Code de la santé publique et la norme NF X 46-030. Concrètement :
- le diagnostiqueur découpe le logement en unités de diagnostic : chaque mur d’une pièce, chaque face de porte, les plinthes, les huisseries de fenêtre, les radiateurs, les balcons et volets accessibles ;
- sur chaque unité, il mesure la concentration en plomb avec un analyseur à fluorescence X, un appareil qui lit à travers les couches de peinture sans les abîmer. Le résultat s’exprime en milligrammes par centimètre carré ;
- toute mesure égale ou supérieure à 1 mg/cm² signale un revêtement contenant du plomb. En dessous, il fait une deuxième mesure ailleurs sur la même unité, et parfois une troisième, pour limiter les faux négatifs ;
- il note l’état de conservation de chaque revêtement au plomb, et relève les facteurs de dégradation du bâti : infiltrations, humidité, plafond qui s’effrite, autant de causes qui transforment un plomb dormant en plomb accessible.
Deux limites à connaître. Le CREP ne concerne que les locaux d’habitation et leurs annexes accessibles aux enfants, pas le garage ni la remise. Et il ne recherche pas le plomb métallique : les anciennes canalisations en plomb, qui posent une question d’eau potable, relèvent d’un autre sujet et d’un autre contrôle.
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Lire le rapport : les classes 0 à 3
Chaque unité de diagnostic ressort avec une classe, et c’est cette classe qui décide de la suite.
| Classe | Ce qu’elle signifie | Ce qu’elle implique |
|---|---|---|
| 0 | Mesure inférieure à 1 mg/cm² | Pas de plomb : rien à faire |
| 1 | Plomb présent, revêtement non dégradé ou non visible (recouvert) | Surveiller ; aucune obligation |
| 2 | Plomb présent, état d’usage normal (usure, frottements) | Veiller à l’entretien pour éviter le passage en classe 3 |
| 3 | Plomb présent, revêtement ou support dégradé (écaillé, cloqué, pulvérulent) | Obligation de travaux de recouvrement ou de retrait |
Un rapport « positif » n’est donc pas un verdict unique. Un appartement de 1900 peut ressortir avec trente unités en classe 1 (du plomb partout, sous des couches saines) et aucune en classe 3 : il se vend et se loue sans travaux. Un autre, avec trois plinthes écaillées en classe 3, déclenche des obligations précises. C’est le tableau de synthèse du rapport, pas le mot « positif », qu’il faut lire.
Le CREP est positif : ce qui se passe, pour une vente et pour une location
À la vente, le CREP positif est une information due à l’acheteur. Il est annexé à la promesse, l’acquéreur signe en connaissance de cause, et le vendeur est libéré de la garantie des vices cachés sur ce point. Aucune obligation de travaux ne pèse sur le vendeur du seul fait de la vente. Le rapport reste valable un an ; au-delà, il est à refaire pour une nouvelle promesse.
À la location, le régime est plus exigeant, parce que l’occupant est un tiers que le bailleur ne choisit pas pour son âge. Le CREP positif est annexé au bail (valable six ans), et si des unités sont en classe 3, le bailleur doit réaliser les travaux nécessaires avant la mise en location : recouvrir les revêtements dégradés, ou remplacer les éléments de construction concernés. Louer sans les faire engage sa responsabilité en cas d’intoxication. L’ensemble des obligations du bailleur, plomb et amiante confondus, est repris dans amiante et plomb en location.
Dans les deux cas, le diagnostiqueur a une obligation propre : si le rapport révèle une part importante d’unités dégradées, ou des facteurs de dégradation du bâti qui font courir un risque de saturnisme, il en transmet une copie à l’Agence régionale de santé. Ce n’est pas une dénonciation, c’est ce qui permet à l’ARS de proposer un dépistage aux enfants exposés et, si le propriétaire ne fait rien, de déclencher la procédure de travaux d’office prévue par le Code de la santé publique, avec un délai d’un mois en cas d’urgence.
Les travaux quand ils sont dus : recouvrir plutôt qu’arracher
La première réaction devant un rapport avec des classes 3 est souvent « il faut tout décaper ». C’est presque toujours la mauvaise. Décaper une peinture au plomb par ponçage ou décapage thermique libère précisément les poussières que le diagnostic cherche à éviter ; c’est un chantier réglementé, avec confinement, protection des intervenants, et nettoyage final contrôlé.
La solution recommandée dans la majorité des cas est le recouvrement : une fois le support stabilisé, on recouvre le revêtement dégradé d’un matériau qui bloque durablement l’accès au plomb, doublage, revêtement adhérent, ou remplacement pur et simple de l’élément (une porte, une fenêtre) quand il est plus simple de le changer que de le traiter. Après travaux, un contrôle visuel et, dans la procédure préfectorale, des prélèvements de poussières au sol confirment que le risque est levé.
Ces travaux s’articulent bien avec une rénovation plus large. Sur une maison de village ancienne, ils se pensent en même temps que la reprise de l’humidité, souvent à l’origine de l’écaillage : j’ai détaillé ce mécanisme dans salpêtre et mur humide : les remontées capillaires.
Où le CREP est presque toujours dû, dans l’Hérault
Dès que le bâti date d’avant-guerre, le plomb entre dans le dossier. Cela concerne l’ensemble du centre historique de Montpellier et ses faubourgs, les cœurs de village de la première couronne comme Castelnau-le-Lez ou Jacou, les centres anciens de Sète, Lunel, Pézenas, et la quasi-totalité des maisons de village de l’arrière-pays. La liste complète des diagnostics pour vendre une maison ancienne montre comment le plomb se cumule alors avec l’amiante, l’électricité, le gaz et les termites.
À l’inverse, un pavillon des années 1970 ou un appartement d’une résidence des années 1960 n’est pas concerné, quel que soit son état.
Ce qu’il faut retenir
- Obligatoire depuis 2006 (vente) et 2008 (location), pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949.
- Le diagnostiqueur mesure le plomb des peintures et revêtements, pas celui des canalisations.
- Le seuil est de 1 mg/cm² ; ce qui compte ensuite, c’est la classe 0 à 3 de chaque surface.
- Un CREP positif n’empêche ni de vendre ni de louer ; seules les classes 3 imposent des travaux, avant location.
- Validité : illimitée si négatif, 1 an (vente) ou 6 ans (location) si positif. Le tableau de toutes les validités est dans diagnostic immobilier : valable combien de temps ?.
- Quand des travaux sont dus, on recouvre, on ne décape pas soi-même.
Le CREP fait partie des six domaines pour lesquels je passerai la certification en janvier 2027, avec l’amiante, le DPE, l’électricité, le gaz et les termites. Pour situer son coût dans le pack vente d’un bien ancien, voyez le prix des diagnostics à Montpellier en 2026, ou faites établir la liste exacte par le devis en ligne.
Questions fréquentes
Le diagnostic plomb est-il obligatoire pour un appartement construit en 1960 ? +
Non. Le CREP ne concerne que les logements dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949, date à partir de laquelle les peintures au plomb ont cessé d'être utilisées dans l'habitat. Pour un immeuble de 1960, ce sont l'amiante (permis d'avant juillet 1997), l'électricité et le gaz qui seront dus, pas le plomb. En cas de doute sur la date, l'acte de propriété ou le cadastre tranchent.
Que mesure exactement le diagnostiqueur pendant un CREP ? +
Il mesure la concentration en plomb des revêtements (peintures, vernis, enduits) avec un analyseur à fluorescence X, pièce par pièce, surface par surface : murs, plinthes, portes, fenêtres, radiateurs. Chaque mesure est exprimée en mg/cm² et comparée au seuil de 1 mg/cm². Il note aussi l'état de conservation de chaque revêtement et les facteurs de dégradation du bâti (humidité, infiltrations). Il ne recherche pas le plomb des canalisations.
Un CREP positif empêche-t-il de vendre ou de louer ? +
Non. La présence de plomb n'interdit ni la vente ni la location : elle oblige à informer. Seuls les revêtements dégradés contenant du plomb (classe 3) déclenchent une obligation de travaux, de recouvrement ou de retrait, avant la mise en location et à la charge du propriétaire. Un revêtement au plomb en bon état se surveille, il ne se traite pas obligatoirement.
Combien de temps un CREP reste-t-il valable ? +
Sans limite s'il est négatif, c'est-à-dire si aucune mesure ne dépasse 1 mg/cm². S'il révèle du plomb, il est valable 1 an pour une vente et 6 ans pour une location, à compter de la visite. Un CREP négatif se transmet donc d'un propriétaire à l'autre sans être refait.
Le diagnostiqueur peut-il signaler mon logement à l'ARS ? +
Oui, dans certains cas, et c'est une obligation légale. Si le constat révèle une part importante de revêtements dégradés contenant du plomb, ou des facteurs de dégradation du bâti faisant courir un risque de saturnisme aux occupants, le diagnostiqueur transmet une copie du rapport à l'Agence régionale de santé. Ce n'est pas une sanction : c'est le déclencheur d'un accompagnement, et éventuellement d'une procédure de travaux.
Combien coûte un diagnostic plomb ? +
Comptez de l'ordre de 100 à 220 € à Montpellier selon la surface et le nombre de pièces, le CREP étant l'un des diagnostics les plus longs à réaliser sur un grand logement ancien. Il se commande presque toujours dans un pack avec l'amiante, l'électricité, le gaz, le DPE et les termites, qui sont dus sur le même type de bien : le pack revient nettement moins cher que la somme des lignes.