Un DPE défavorable sur un logement loué pose immédiatement deux questions pratiques : peut-on faire les travaux pendant le bail, sans attendre le départ du locataire ? Et qui les paie — uniquement le bailleur, alors que c’est le locataire qui verra sa facture d’énergie fondre ?
La loi a une réponse précise aux deux. Le locataire doit laisser faire les travaux de rénovation énergétique, et un mécanisme légal — méconnu — permet au bailleur de lui demander une contribution au partage des économies de charges, jusqu’à la moitié de l’économie réalisée, pendant quinze ans. Avec des garde-fous stricts, et une frontière infranchissable : tout ce qui relève de la décence reste au bailleur.
Voici comment articuler travaux, bail en cours et financement, dans les règles.
Le locataire doit laisser faire les travaux
L’article 7 e de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’obligation de laisser exécuter dans le logement :
- les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives ;
- les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux ;
- les travaux d’amélioration de la performance énergétique.
Le bailleur n’a pas à justifier d’une urgence. Il doit en revanche respecter un formalisme : avant le début du chantier, une notification de travaux précisant leur nature et leurs modalités d’exécution, remise en main propre ou adressée en recommandé avec accusé de réception.
Trois protections équilibrent l’obligation du locataire :
- si les travaux durent plus de 21 jours, il peut exiger une diminution de loyer proportionnelle au temps et à la surface dont il a été privé (article 1724 du Code civil) ;
- si le chantier rend le logement inhabitable, il peut demander la résiliation du bail ;
- aucuns travaux les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord exprès.
Et une impasse à connaître : il n’existe pas de congé « pour travaux ». Les trois motifs légaux de congé — vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux — n’incluent ni le projet de rénovation, ni même l’incapacité financière à le mener. La rénovation d’un logement loué se fait en site occupé, ou au départ naturel du locataire.
La contribution du locataire : le partage des économies de charges
C’est l’article 23-1 de la loi de 1989 qui organise le mécanisme. Lorsque le bailleur réalise des travaux d’économie d’énergie — dans les parties privatives ou communes — il peut demander au locataire une contribution pour le partage des économies de charges, à une condition de bon sens : que l’économie profite directement au locataire, c’est-à-dire que ce soit lui qui paie la facture d’énergie concernée.
Le cadre :
- montant : au plus la moitié de l’économie estimée. Des travaux qui réduisent la facture du locataire de 60 € par mois autorisent une contribution de 30 € par mois — le locataire reste gagnant de l’autre moitié ;
- durée : 15 ans maximum, en ligne distincte du loyer et des charges ;
- point de départ : dès la fin des travaux, sur justificatif de la dépense ;
- méthode : pas d’accord du locataire requis pour les travaux eux-mêmes, mais une concertation préalable obligatoire — programme des travaux, modalités, bénéfices attendus sur la consommation, montant et durée de la contribution. Un écrit signé des deux parties n’est pas exigé par la loi, mais il est vivement conseillé.
Pour un bailleur confronté au calendrier des passoires thermiques, ce dispositif change l’équation financière : une partie de l’investissement se récupère légalement, sans toucher au loyer ni attendre une relocation. Il mérite d’être mis en regard des échéances que j’ai détaillées dans le calendrier d’interdiction des DPE F et G.
Un DPE à jour avant de décider des travaux ?
Le point de départ de tout projet de rénovation d'un bien loué, avec un rapport clair qui situe le logement par rapport aux seuils. Devis en ligne immédiat.
Montpellier et Hérault • Rapport sous 24h • Devis instantané
La frontière : ce qui reste toujours à la charge du bailleur
Le partage des économies ne s’applique qu’aux travaux qui vont au-delà des obligations légales du bailleur. Tout ce qui relève de la mise aux normes de décence — et depuis 2023, le seuil énergétique des 450 kWh/m²/an en fait partie — lui incombe intégralement, sans partage possible. La Cour de cassation l’a répété : une clause mettant ces travaux à la charge du locataire est nulle, même consentie, même contre un avantage. J’ai détaillé ce socle dans les critères du logement décent et les risques pour le bailleur.
En pratique, la ligne de partage se lit ainsi :
- remettre le logement au niveau minimal exigible (décence, chauffage normal, étanchéité à l’air de base) : bailleur, seul ;
- aller au-delà (isolation performante, changement de système de chauffage, ventilation moderne) : bailleur, avec contribution possible du locataire sur les économies générées ;
- améliorer le confort avec hausse de loyer : possible aussi, mais par un autre canal — une clause expresse de travaux d’amélioration, au bail ou par avenant, dont le montant d’augmentation doit être écrit noir sur blanc. Un accord verbal ne vaut rien. Et attention : tant que le logement est classé F ou G, le gel des loyers bloque toute augmentation, clause ou pas.
Avant d’engager le chantier : vérifier que les travaux sont vraiment nécessaires
Dernier réflexe, qui peut faire économiser le prix du chantier entier : s’assurer que l’étiquette qui motive les travaux est la bonne. Deux recalculs récents du DPE ont reclassé des logements sans qu’un seul artisan intervienne — celui des petites surfaces de 40 m² ou moins, par simple attestation ADEME, et celui du coefficient électricité applicable depuis 2026 pour les logements chauffés à l’électrique.
Si l’étiquette recalculée reste mauvaise, alors seulement vient l’arbitrage technique : quels travaux pour quel gain de classe. Le raisonnement coût/gain d’étiquette que j’ai déroulé pour un logement classé E s’applique à l’identique — en gardant en tête que sur un bien loué, la moitié de l’économie de charges peut désormais entrer dans le plan de financement.
Ce qu’il faut retenir
- Le locataire doit laisser exécuter les travaux de rénovation énergétique — après notification écrite de leur nature et de leurs modalités.
- Au-delà de 21 jours de chantier : diminution de loyer proportionnelle ; logement inhabitable : résiliation possible ; jamais de travaux les week-ends et jours fériés sans accord.
- Pas de congé pour travaux : ni le projet de rénovation ni l’incapacité à le financer ne permettent de faire partir le locataire.
- La contribution au partage des économies de charges (article 23-1) permet de demander au locataire jusqu’à la moitié de l’économie réalisée, pendant 15 ans, après concertation et justificatifs.
- Les travaux de mise aux normes de décence — seuil des 450 kWh/m²/an compris — restent toujours à la charge exclusive du bailleur.
- Une hausse de loyer après travaux d’amélioration exige une clause écrite chiffrée — et la sortie préalable des classes F/G si le bien y était.
- Avant tout chantier : vérifier l’étiquette recalculée (petites surfaces, coefficient électricité) — le problème a parfois déjà disparu.
Vous préparez la rénovation d’un bien loué dans l’Hérault ? Pons DPI établira le DPE qui servira de point de départ à vos arbitrages, avec un devis en ligne immédiat.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il refuser des travaux de rénovation énergétique ? +
Non. L'article 7 e de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à laisser exécuter les travaux d'amélioration de la performance énergétique, comme ceux d'entretien et d'amélioration des parties communes ou privatives. Le bailleur n'a même pas à justifier d'une urgence. Il doit en revanche notifier au locataire, avant le début du chantier, la nature des travaux et leurs modalités d'exécution, par lettre recommandée ou remise en main propre.
Le locataire a-t-il droit à une compensation si les travaux s'éternisent ? +
Oui. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut exiger une diminution de loyer proportionnelle au temps et à la partie du logement dont il a été privé (article 1724 du Code civil). Si le chantier rend le logement carrément inhabitable, il peut demander la résiliation du bail. Et aucuns travaux ne peuvent avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord exprès.
Combien la contribution du locataire peut-elle représenter ? +
Au maximum la moitié de l'économie de charges estimée, pendant 15 ans au plus. Exemple du mécanisme : des travaux qui font économiser 60 € par mois au locataire autorisent une contribution de 30 € par mois, ajoutée en ligne distincte sur l'avis d'échéance. Elle est exigible dès la fin des travaux, justificatifs de dépense à l'appui.
Peut-on augmenter le loyer après des travaux dans un logement loué ? +
Oui, à deux conditions distinctes de la contribution énergétique : une clause expresse de travaux d'amélioration, inscrite au bail ou par avenant, doit prévoir l'augmentation — son montant doit figurer par écrit, un accord verbal ne vaut rien. Et si le logement était classé F ou G, l'augmentation ne redevient possible qu'une fois le bien sorti de ces classes, le gel des loyers s'appliquant jusque-là.
Peut-on donner congé au locataire pour réaliser les travaux ? +
Non. Le congé n'existe que pour trois motifs : vendre, reprendre le logement pour y habiter (ou y loger un proche), ou un motif légitime et sérieux. L'envie — ou même l'incapacité financière — de réaliser des travaux de rénovation énergétique n'entre dans aucun de ces cas. Les travaux se font en site occupé, avec l'obligation du locataire de les laisser exécuter.
Les travaux imposés par la décence peuvent-ils être partagés avec le locataire ? +
Jamais. La contribution aux économies de charges ne vaut que pour des travaux qui vont au-delà des obligations du bailleur. Tout ce qui relève de la mise aux normes de décence — y compris la sortie du seuil des 450 kWh/m²/an — reste intégralement à sa charge, quelles que soient les clauses du bail : l'obligation de décence est d'ordre public.